【最新版】税制改正!中古マンション購入に関わる減税措置が延長されます

2019-06-25
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中古マンション購入時は、マンション代金以外にも仲介手数料やローン関係費用などがかかります。そこで忘れてはいけないのが税金です。
買主が支払うべき税金を把握することも大事ですが、実は住宅ローン控除をはじめとした買主が受け取れる(控除される)お金も理解しておく必要があります。
 
今回は、そんな「中古マンション購入時」に知っておくべき税金や軽減制度について解説していきます。

住宅ローン控除を知ろう

まずは住宅ローン控除について以下を知っておきましょう。

  • 住宅ローン控除の概要
  • 住宅ローン控除を受ける条件
  • 控除される期間と計算方法
  • 認定住宅の場合の特例
  • 控除受けるための手続き
以下より解説するのは概要になるので、詳しくは国税庁ホームページを確認しよう。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅の購入や増改築したときに、一定の要件を満たしていればローン残高に応じて所得税から一定額を控除する制度です。

 

つまり、税金が安くなるということであり、会社員であれば勤務先が所得税・住民税を自分の代わりに支払っているので、払い過ぎた分を年末調整で還付できるということです。

 

ただし、税金から控除するので、「支払っている税額」が控除される上限金額となります。

 

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除が適用になるには、以下の条件を満たしている必要があります。

住宅ローン控除の条件

  • 自宅を取得の日から6か月以内に住むこと
  • 適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
  • 「この特例を受ける年の所得が3千万円以下であること
  • 自宅の床面積(登記)が50㎡以上であること
  • 床面積の2分の1以上の部分が自己の居住用であること
  • ローンの借入期間が10年以上であること

このような条件があるので、たとえば40㎡1LDKの物件や、店舗兼自宅で自宅部分が2分の1以下である場合は適用外になります。
特に、登記面積が50㎡以上という点には注意しましょう。登記面積は謄本や登記識別情報に記載されている数字であり、図面集などに記載されている面積よりも若干少なくなります。

 

控除される期間と計算方法

住宅ローン控除が適用になる期間…つまり税金から控除される期間は10年間で、控除額は「1~10年目年末残高等×1%」ですが、上限は40万円となっています。
たとえば、その年に支払っている所得税が45万円であり、年末の住宅ローン残高が2,500万円の場合は、25万円(2,500万円×1%)の税金が控除となります。

ただし、これは平成26年1月1日から平成33年(2021年)12月31日までに住宅を取得した場合です。控除期間と額は、住宅取得時期によって異なるので注意しましょう。

借入額によっては10万円単位で税金から控除されるんですね!
そうだね。特にサラリーマンは年末に還付されるから、どのくらいの金額が控除されるかは事前に計算しておくと良いね。

 

すまい給付金を知ろう

つづいて、すまい給付金について以下を解説していきます。

  • すまい給付金制度の概要
  • すまい給付金の対象者
  • 給付対象となる住宅
  • 給付金額
  • すまい給付金制度の実施期間
すまい給付金は住宅ローン控除の補助的な制度と思っておいてください。

すまい給付金制度の概要

住まい給付金は消費増税による負担を減らすため、条件を満たせば住宅購入時に給付金をもらえる制度です。
そもそも、住宅ローン控除は所得税から控除しますので、所得税額の高い高所得者層が最も恩恵を受ける制度です。

というのも、住宅ローン控除は高額のローンを組んだ人の方が控除額は大きいので、比較的高い物件を購入する(高いローンを組む)高所得者層の方が控除額は大きくなりがちです。
また、高所得者層は支払っている税金額も高いので、控除される上限金額が大きくなります。

このように、住宅ローン控除は高所得者層の方が有利になるため、「すまい給付金」は一般層の負担を減らすために誕生しました。

 

すまい給付金の対象者

すまい給付金を受け取れる人は以下の人です。


・自宅を購入してそこに住む人
・収入額の目安が510万円(消費税8%)or 775万円(消費税10%)以下の人
・住宅ローンを利用しない人は年齢が50歳以上の人

収入額が「目安」となっているのは、諸条件によって異なるからです。気になる方は国土交通省HPの住まいの給付金のページで確認してください。

 

給付対象となる住宅

すまい給付金の対象となる住宅は以下です。
・床面積(登記)が50㎡以上であること
・第三者機関の件さを受けた住宅であること
さらに、中古住宅を取得する場合には、現行の耐震基準に満たした住宅であることが条件です。

 

給付金額

給付金額は以下の要素になって異なります。
・消費税8%適用か10%適用か
・給付を受ける人の所得額
・住宅ローンを利用するかしないか
・物件を取得するエリア

このように、さまざまな条件によって給付額が異なるので注意しましょう。

個別の条件を自分で照らし合わせて計算するのは難しいので、「すまい給付金」をシミュレーションできるサイトを利用してください。

すまい給付金制度の実施期間

すまい給付金制度は、令和3年12月までの制度になります。ただし、令和3年12月までに入居が完了した住宅が条件です。
つまり、新築住戸を建築していて建物完成前だったり、引渡しが令和3年12月以降だったりする場合は適用外になるので注意が必要です。

贈与税非課税措置を知ろう

贈与税非課税措置について以下を知っておきましょう。

  • 贈与税非課税措置の制度の概要
  • 非課税枠
  • 贈与を受ける人の条件
  • 非課税措置を受けられる住宅

 

以下より解説するのは概要なので、細かい点について国税庁ホームページを確認してください。

制度の概要

この制度は、2015年1月1日から2021年12月31日までの間に、直系尊属(父母や祖父母)から住宅取得を目的に贈与された場合の制度であり、条件を満たせば一定額は非課税になります。
贈与税は高税率になるので、この制度を利用することで「高税率の贈与税を支払わなくても贈与を受けられる」ということになります。

 

非課税枠

この制度で非課税になる枠は以下のように、適用される消費税率や住宅の種類によって異なります。

 

・消費税率が10%の物件取得時

 

住宅取得に関する契約日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

 

 

・上記以外

 

 

住宅取得に関する契約日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2016年~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

 

たとえば、2019年中(消費税8%)のときに通常の住宅を購入した場合には、700万円の贈与までなら非課税になるということですね!
そうだね。ちなみに、本来なら700万円を贈与したときは、88万円も贈与税がかかってくるよ。

贈与を受ける人の条件

前項の非課税枠が適用になるのは、以下のような人です。
・贈与を受けたときに贈与者の直系尊属であること
・贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること
・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・平成21年~平成26年までで「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない
・親族など特別な関係がある人からの取得でないこと
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

特に、直系尊属からの贈与である点や所得制限がある点、そして親族などから中古マンションを購入していないことが条件である点は覚えておこう。

非課税措置を受けられる住宅

贈与を受ける人が前項の人であり、かつ取得する中古マンションが以下の条件に当てはまっている必要があります。
・床面積(登記)が50㎡以上240㎡以下
・床面積の2分の1以上が居住の用に供されるものであること
・取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの
・地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること

注意点は、中古マンションは築年数の制限があるという点です。また、耐震基準をクリアしている必要もあるので、この制度を利用する予定の人はその点も踏まえて物件選びをしましょう。

不動産取得税について

次に、不動産取得税について以下を知っておきましょう。
・不動産取得税の概要と計算方法
・軽減措置

不動産取得税は国税ではなく地方税になるので、住んでいるところによってルールが異なる点に注意となります。

不動産取得税の概要と計算方法

不動産取得税とは、土地や家などの不動産を取得したとき一度だけ発生する税金になり、計算方法「不動産の課税標準額×税率」になります。税率は不動産種類によって以下のように異なります。
・土地や家屋(住宅用):3%
・家屋(非住宅):4%
※2021年まで

また、「不動産の課税標準額」とは不動産の固定資産税評価額のことです。

 

軽減措置

上述のように、不動産取得税は地方税なので行政によってルールが異なります。
ただ、例として東京都の場合は、床面積(登記)が50㎡以上などの条件を満たせば、中古マンションでは以下のような軽減措置があります。

 

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

 

上記の控除額とは、課税標準額から控除される金額です。

各行政でルールが異なるので、詳細は「地方名 主税局」と検索して調べてみよう。

固定資産税について

中古マンション購入時の固定資産税については、「固定資産税の精算」について知っておきましょう。固定資産税は不動産の所有者にかかる税金であり、その年の1月1日時点での所有者に請求されます。
不動産が1月1日に引き渡されることはないので、中古マンションを購入しても固定資産税は1年分を売主が支払うことになるのです。

しかし、本来であれば引渡しを受けた日に名義が買主に代わるので、それ以降の固定資産税は買主が支払うべきです。

そのため、引渡し日に応じて買主が支払うべき固定資産税を売主に支払うことを、「固定資産税の精算」といいます。この費用は引き渡し時にマンションの代金と一緒に支払うのが一般的です。

登録免許税について

次に、登録免許税について解説します。中古マンション購入時には、以下のときに登録免許税がかかります。
・不動産の所有権移転登記
・抵当権の設定

登録免許税とは、上記のような権利を登記した際に支払う税金です。税額は不動産評価額によって異なるので、詳しくは国税庁ホームページで確認ください。

また、登記手続きを司法書士に依頼するので、登録免許税に加えて司法書士報酬料が5万円~10万円ほどかかってきます。

なんだか税金の計算が大変そうですね…。
先ほどの「固定資産税の精算」もそうだけど、登録免許税に関しても仲介会社が算出してくれます。だから、わざわざ税率は覚える必要はありませんよ。参考程度に見ておくくらいで良いでしょう。

まとめ

このように、中古マンション購入時は諸費用以外に支払うべき税金があり、戻ってくる税金や給付金があります。その金額次第で予算なども変わってくると思うので、事前に確認しておくことが重要です。
また、贈与税なども条件を満たせば非課税になりますが、諸条件が決められているので、中古マンション購入前に必ず確認しておくようにしましょう。

2018年税制改正大綱の概要

2018年、自民党税制調査会から「平成30年度税制改正大綱」が発表されました。
毎年この大枠は変わることなく国会に提出されて承認されていく仕組みとなっていますが、今回の税制改正は10月に予定されている消費税の増税の需要を増やすための施策となりました。

具体的には住宅ローン控除の期間が3年延長となりました。

今回は、平成31年税制改正大綱から、2019年の中古マンションの購入に関わる減税措置の延長について解説させていただきたいと思います。

耐震・バリアフリー・省エネリフォームの固定資産税減税の2年延長


中古マンション市場の近況として、最近はリノベーションが流行していますが、省エネやバリアフリー化した住宅について固定資産税が軽減される措置が延長されることとなりました。
つまり、購入した中古マンションのリフォーム工事内容が一定の要件を満たしていれば、翌年の固定資産税がなんと、最大で3分の1(耐震は2分の1)にまで軽減されるのですが、この措置が2年延長されて平成32年3月31日となったのです。

これは新築住宅ばかりがもてはやされる日本の慣習の中で、中古住宅市場も活性化させようということが目的となっており、耐震以外のリフォーム減税について主に以下のような条件を満たせば減額措置の適用を受けることができます。

  • 適用期間内に所定の耐震・バリアフリー・省エネリフォームを行っていること
  • 耐震・省エネは120㎡、バリアフリーは100㎡相当分まで
  • リフォーム費用が50万円を超えていること
  • 賃貸住宅ではないこと
  • 築10年以上経過していること
  • 床面積50㎡以上であること
  • 居住用として使用する面積が1/2以上であること
  • バリアフリー改修に関しては「65歳以上の」「要介護認定又は要支援認定を受けている方」「障がいのある方」のいずれかに該当している人が居住していること

具体的にどのようなリフォーム内容であるべきかは、ここでは解説できないほどの内容量であるため省略いたします。
また、これらの減税措置ですが、耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅の4つをセットとした施策となっていますが、4つ全ての減税を受けられる条件を満たしていたとしても、全ての適用を受けられるとは限りません。

そのため、リフォーム内容と各特例の併用可否については以下をご参照いただきつつ、各関係機関への相談をしていただくことがベストとなります。

参考としたページ


「住宅リフォーム推進協議会」
「省エネリフォームの減税制度」
「バリアフリーリフォームの減税制度」
「固定資産税の減額措置」

買取再販の不動産取得時の登録免許税の特例措置の延長

少々長い名前ですので難しい内容に思えますが、簡潔には一定基準を満たした長期優良住宅と認められたものは、「本来2%の登録免許税を0.1%にしましょう」というものです。

この特例措置が2年延長されることとなりました。自民党の税制改正大綱を見てみると以下のように記載されています。

「特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転の登録免許税について、(中略)適用期限を2年延長する。」

ただし、この文言にはある条件が足されており、それらを満たすことが前提となっています。この条件もまた細かな決まりがあるのですが、不動産業者の買取再販の促進が目的となっているため、この特例措置の対象住宅であるかどうかは、以下を参考にしつつ、購入希望の中古マンションを販売する不動産業者に確認してみると良いでしょう。

  • 床面積50㎡以上であること
  • 耐火性建物築25年以内、それ以外は築20年以内の耐震基準を満たすもの
  • 宅地建物取引業者から取得したものであること
  • 宅地建物取引業者が建物取得してからリフォームと再販まで行った期間が2年以内であること
  • 取得した時に、新築の日から10年経過したものであること
  • リフォーム費用が建物価格の20%以上であること
  • リフォーム内容が所定のものであること

上記の内容は下記のページを参考にいたしました。
自民党「平成30年度税制改正大綱」
国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」

 

不動産取得税の軽減税率と印紙税の延長

中古マンションに関わらず、住宅や土地の取得時に係る「不動産取得税」の税率を4%から3%とする軽減措置が3年間延長されることになりました。「たった1%の減税?」と思われるかもしれませんが侮るなかれです。

1000万円の中古マンションであれば10万円の減税、3000万円であれば30万円の減税となりますので、頭金を多くして住宅ローンの借り入れ額も少なくすることで、毎月の返済額を多少なりとも低く抑えることに寄与します。

また、印紙税も重要です。最も多いと考えられる不動産取引の価格帯2000~5000万円以内の取引ですと、本来は売買契約書に貼付する収入印紙の額は2万円となっています。

この印紙税は平成26年以降から軽減税率が適用されていましたが、平成30年3月31日の期限切れを延長し、平成32年3月31日まで適用されることとなりました。

不動産取引における価格帯の軽減税率は以下のとおりです。

売買価格:本則税率 → 軽減税率
100~500万円:2千円 → 1千円
500~1000万円:1万円 → 5千円
1000~5000万円:2万円 → 1万円
5000万円~1億円:6万円 → 3万円

最後に

少々難しい内容に思えるかもしれませんので、「面倒そうだし…」なんて思わず、活用できる減税制度はしっかり確認しておくことをお勧めいたします。

何故なら、仮に1500万円の中古マンションを購入するのであれば、先述のリフォーム減税のうち1つが適用となれば約20万円、買取再販の減税措置が適用されれば約30万円、不動産取得税減税で15万円、印紙税が1万円と、合計で70万円近くの減税が見込めるためです。減税できた分で何ができるでしょうか。

老後資金の為に投資するのも良し、住宅ローンの繰り上げ返済に利用するも良し、計画性のある中古マンションの購入ができたのであれば、ちょっと贅沢な食事をしたって良いかもしれません。今後の不動産業界も、空家問題や住宅数の充足、少子高齢化などにより多くの課題が残されていますので、今のうちに享受できるメリットは余すことなく利用していきたいところです。

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