住宅ローン事前審査の前に知って不安解消できることあります

2018-02-22
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欲しいマンションを決めるまでにやること

マイホームの購入はワクワクと気持ちが高まり、理想のお部屋や環境に目が行ってしまいます。気になった物件があれば、モデルルームや実際のマンションを見に行くなど楽しみもたくさんあります。しかし、その前に調べておかないといけないことが、いくつかあります。
 最も大切なのが、「自分の収入でいくらくらいまで住宅ローンが組めるのか」「毎月の住宅ローンの支払いは、いくらまでできるのか」。など、自分の収入に合わせた、住宅ローンの目安を知る必要があります。その目安によって、希望の立地や希望の広さなど適正なものを探していく必要がでてきます。調べ方は各住宅ローン会社で、シミュレーションができるサイトが多く、年収や勤続年数などの条件に合わせて目安を算出することができます。まさに理想と現実といったところで、そのバランスは個々で様々。実際の住宅ローン審査とは、多少の誤差は出てくるかもしれませんが目安として活用することをお勧めします。その住宅ローン可能金額を目安に、希望する立地や間取りなどを決めるといった流れが一般的です。

住宅ローン事前審査から融資まで

モデルルームや実際の物件見学に足を運び、気に入った物件がみつかったら、早速住宅ローンの事前審査が始まります。なぜ事前審査があるのかと言うと、住宅ローンは購入した物件が担保となるので、ローンの借入者がその所有者になってからでないと、ローン申し込みができないことになっています。事前審査をしないまま所有者としての売買契約を進めてしまうと、万が一住宅ローン融資の審査がおりなかった場合に大変なことになってしまいます。
 そのため事前審査によって、審査が通りそうかあらかじめ簡易的な審査を受けておく流れとなっています。
事前審査はネットでのローンシミュレーションように、収入などの情報を書類にして銀行などで仮審査を行います。基本的には、ネットでのローンシミュレーションに近しい結果となりますが、銀行によっては金利などの条件をつけて多い融資額を提示してくれるケースも多々あります。
または、勤務している会社が上場企業や公務員などの場合は、融資額が増額するケースが考えられます。まず事前審査に通ると、今度は本審査に移ります。本審査では、実際に年収が確認できる源泉徴収票や、車のローンやクレジットカードの使用状況に至るまで各種書類などを提出。民間の金融機関によるローンの場合は、団体信用生命保険の加入が義務付けられているので、健康状態のチェックも入ります。本審査が通ると、最終の融資の実行へ移ります。金融機関と金銭消費貸借契約を結んで、最終的な金利や融資を実行する日取りが決定します。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は主に、「民間融資」「公的融資」「協調融資」という3種が主流となります。

  • 民間融資
  •  一番身近なものが民間融資と言われる銀行ローン。
    銀行以外にも生命保険会社や住宅ローン専門会社などが当てはまります。各金融機関とも独自のサービスをつけ、特徴的なローンを展開しているものなど様々です。物件には、それぞれ提携の銀行がついている場合があります。不動産会社と金融機関が提携し、申し込みの手続きもスピーディーなものとなっています。金利優遇が適用される場合もあるので、銀行の選び方も重要です。

  • 公的融資
  •  都道府県や市町村が、融資を行っているケースです。制度があるところと無いところがあるので事前の調査が必要です。

  • 協調融資
  •  民間融資と公的融資との中間的存在。住宅ローンを考える際によく目にする「フラット35」というローンです。長期間変わらない金利が魅力的なローンで、人気のあるローン形態のひとつです。

    各住宅ローン共に、メリットとデメリット、ローンが受けられる条件などもあるので、余裕を持ってシミュレーションしておくことが大切です。

    人気のフラット35のメリット・デメリット

    協調融資と言われるフラット35とは、住宅ローンで最も多いとされる35年ローンを、固定金利で借りられる融資方法になります。ローンが契約された時点の金利が払い終わるまで続くので、変動金利型のように毎月の返済額が変わってしまう心配がありません。金利が上がっても下がっても、毎月の返済額が決まっており、将来設計の計画がしやすいことが特徴的です。
    住宅支援機構と民間金融機関とが、協力し合って実現したのがフラット35。そこには上記の金利の問題以外にも、魅力的なメリットがあります。まずその1つは、保証料がかからないこと。金融機関で住宅ローンを契約すると、保証料が発生します。金額の幅も広く、数十万から数百万かかるケースがあります。最初の諸費用は誰もが押さえておきたい部分なので、これだけの金額が関わってくるのは大きなポイントです。
    そして、ローンの返済に重要な繰り上げ返済ですが、金融機関の場合は手数料が発生するのが一般的。ところがフラット35の場合は、その手数料も無料です。一般的な繰り上げ返済の手数料は、3万円程度かかることもあり、少しでも無駄な支出がなくなることは嬉しい限りです。ただし、最低返済金額が10万円からの設定があります。
    さらに、フラット35は保証人の必要がありません。そしてケースバイケースではありますが、民間の金融機関よりも審査が緩いと言われることがあります。明確な実績がある訳ではありませんが、金融機関で審査が難しかった人は試してみる価値がありそうです。
    そして最後に、団体信用生命保険の加入が任意になります。金融機関でのローンの場合は、団体信用生命保険の加入が絶対。もちろん万が一に備えて、加入しておくに越したことはありませんが、まだ若い方の場合は団体信用生命保険より通常の生命保険の方が安いケースがあります。こちらも色々と比較してみると、上手なローンの組み方ができるかもしれません。
    そんなメリットがあるフラット35を利用するには、物件の条件があります。

      1. 床面積70㎡を超える一戸建て住宅または床面積30㎡を超えるマンションであること
        1. 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること
          1. 土地取得費を含む住宅の建設費または購入価額が、1億円以下の住宅であること

           

          このような3つ条件をクリアした住宅のみ、審査を受けることが可能です。そして重要なポイントが、良い条件でフラット35を借りるためには、諸経費の他、自己資金を必要な資金の1割を用意しなくてはなりません。このようなメリット・デメリットを活かして、フラット35を上手に使えたらと思います。

          まとめ

          現在は、日銀による異次元の金融緩和政策が進行し、マイナス金利が実施されているので金利設定が低く、「変動金利型」がローンの支払い額的にも有利な種類となっています。しかし、そのマイナス金利時代もいつまで続くか何の確証もありません。固定金利やフラット35の長期金利も、変動金利までは行かなくとも、非常に金利が低い現状となっています。今の低い金利の設定で、固定金利やフラット35を組んで安心感を得るローン方法を選ぶ方も増えてきています。物件の条件やローン条件など、内容によって適したローンの組み方は様々です。焦らず色々な方法でシミュレーションをしておくと、気になった物件がみつかった時に的確に動くことができるでしょう。

           

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