中古マンション購入時に気になる仲介手数料の仕組み

2019-04-18

中古マンションを購入しようと思っているんですが、今、不動産市況というのはどんな状況なんでしょうか?
若干下火になったかもしれませんが売買は活況に行われていますよ。実際には2018年の首都圏マンションは件数、売買高ともに過去となっています。

今日のテーマは中古マンションの購入時にかかる諸費用で一番かかる仲介手数料の仕組みについてです。仲介手数料はお部屋を案内したり売買契約書を作成する不動産会社に支払う報酬になります。
この報酬額は上限が宅建業法によって定められていますので、不当に高額な金額を請求することは法律上認められていません。

中古マンションの売買における不動産市況

 

2018年度、首都圏における中古マンションの売買成約が過去最高を記録しました。
2019年現在、不動産市況は若干の陰りをみせたものの中古マンションの売買市況は好調で過去最高を記録しています。

 

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がまとめた18年度(18年4月~19年3月)の首都圏不動産流通市場動向によると、首都圏における18年度の成約件数は中古マンション、中古戸建て住宅とも2年ぶりに前年度を上回った。中古マンションの成約件数は3万7601件(前年度比1.2%増)で2年ぶりに前年度を上回り過去最高となった。中古戸建て住宅の成約件数は1万2873件(同2.5%増)だった。
住宅新法より引用

 

日本における中古マンションの流通量は新築マンションに比べまだまだ少ないのですが、年々新築マンションの着工数が減っている事から、今後は中古マンションの流通が活発化することが予測されています。

引用:既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み-国土交通省

 

中古マンション購入時の仲介手数料はいくら?取り決めや計算方法

ここから実際に仲介手数料を計算も交えながら説明していきますが、仲介手数料の金額は宅建業法で以下のように定められています。

引用:公益社団法人全日本不動産協会「仲介手数料の上限額」

売買代金1,000万円のマンションAの場合

200万円×5%=10万円
200万円×4%=8万円
600万円×3%=18万円
10万円+8万円+18万円=360,000円
36万円×8%(消費税)=28,800円
360,000円+28,800円=388,000円

 
200万円、400万円と区切りその金額に応じて計算をすると上記の計算式となります。

ややこしいです~
そうですね、いちいち計算が分かりにくくて不便なので、通常は売買金額は400万円を超えるのでかきの計算式で金額を求めます。

売買における仲介手数料の計算方法は非常に分かりにくいので、実際は売買金額が400万円を越えた場合は下記の速算式で計算します。

仲介手数料=(売買金額×3%)+6万円+消費税

先程の1,000万円のマンションAをこの計算方法で計算してみます。
 
(1,000万円×3%)+6万円=360,000円
36万円×8%(消費税)=28,800円
360,000円+28,800円=388,000円
 
となり、最初の計算式よりずいぶん簡単に算出できます。

なるほど、これなら計算しやすいですね。
そうですね。不動産で400万円以下の取引はほぼ無いので、上記の速算式のみでもいいと思うのですが。

なぜ、仲介手数料無料の中古マンションがあるのか?

ときどき、売りに出ているマンションや土地が仲介手数料半額や仲介手数料無料の物件がありますが、これには下記の様な理由が挙げられます。

  • 物件が中々成約できずにいて、仲介手数料を下げて売りやすくしている。
  • 自社物件を売買しているので仲介手数料がもらえない。
  • 売主から仲介手数料が入るので、買主からの仲介手数料は値引きして早めに決めたい。
仲介手数料を下げて売りやすくするって不動産会社さんは自分から安くしてくれるんですか。
仲介手数料は、街でよく見かける不動産屋にとっては大きな収入源ですのでまず不動産会社の方から下げてくれることはありません。
そうですよね、不動産屋さんは何のために働いているのってなってしまいますよね。
しかし、不動産会社は急いでも成約させないといけない状況の時には無料まではいかなくてもやむを得ず手数料を下げるかもしれません。
2番目の自社物件ってなんですか?
売りに出している不動産屋さん自体が所有していて、売主さんがその不動産屋さんの場合でこれは直接取引とみなされますので仲介手数料はかからないんです。
それはお得に感じます。後の3番目ですが仲介手数料って売主さんからももらえるんですか?
そうなんです。仲介手数料は売主買主双方からもらえます。実務上は売却物件を仕入れたら、何とか自分の所で契約して両方から手数料をもらおうと募集するんです。

不動産業界の一般的な用語で売主買主の両方から仲介手数料をもらえたら両手といいます。
売主か買主どちらかから仲介手数料をもらえたら片手といいます。

1,000万円の物件を売買したとすると両手なら776,000円、片手なら388,000円の仲介手数料が契約を成立させた不動産会社に入ります。

全然違いますね。
そうですね。何とか両手で入ればいいなと思うのですが、中々成約できない時は売主からの仲介手数料は何とか確保しようと思い、買主からの仲介手数料は割り引いてでも成約しようとします。

一般的な不動産仲介会社の考えでは、売主から仲介手数料が3%満額もらえるのであれば、若干買主からの仲介手数料は少なくても、他社が同じ物件を契約してしまうリスクがあるので早く契約をしてしまおうと考えます。

交渉するなら仲介手数料と売買金額のどちら?

いろいろ相談に乗ってもらったおかげでいい物件が見つかりましたが、でも、ちょっと予算オーバーなんです。
では値引き交渉してみたらいかがでしょうか。
その場合ですが、仲介手数料と売買代金のどちらを値引き交渉したらいいのでしょうか?

物件の状況次第なところもありますが、基本的には売買金額の交渉をおススメします。
基本的に仲介手数料を下げてまで成約しようとするのは不動産会社の担当者にとっては最終手段みたいなところがあります。
また、仲介手数料の交渉は了解されたが了承したとしても、担当者のモチベーションが下がる事になります。
 
気に入った物件が予算オーバーだった場合、まずは売買金額の交渉、そして最後の手段として仲介手数料の交渉になります。

まとめ

仲介手数料には宅建業法で決められた上限があるんですね。
そうですね、売買の場合は、双方から仲介手数料が受け取ることができます。
この場合、売買金額が400万円以上の場合は6%+12万円の手数料が受け取れますので、不動産会社は何とかして両手でもらえるように募集活動を頑張ります。
やはり、仲介手数料の交渉は難しいのでしょうか?
あまりおススメは致しません。不動産売買は一般の方にはわかりにくい部分も多く、不動産会社に頼らないといけない部分も大きいからです。
その不動産会社のモチベーションを下げるのはあまり好ましくないということですね。
そうですね。不動産は一つしかないので、買い逃さないようにすっきりと取引を進めるのも大切と思います。

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