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2019-04-18
今日のテーマは中古マンションの購入時にかかる諸費用で一番かかる仲介手数料の仕組みについてです。仲介手数料はお部屋を案内したり売買契約書を作成する不動産会社に支払う報酬になります。
この報酬額は上限が宅建業法によって定められていますので、不当に高額な金額を請求することは法律上認められていません。
2018年度、首都圏における中古マンションの売買成約が過去最高を記録しました。
2019年現在、不動産市況は若干の陰りをみせたものの中古マンションの売買市況は好調で過去最高を記録しています。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がまとめた18年度(18年4月～19年3月)の首都圏不動産流通市場動向によると、首都圏における18年度の成約件数は中古マンション、中古戸建て住宅とも2年ぶりに前年度を上回った。中古マンションの成約件数は3万7601件(前年度比1.2%増)で2年ぶりに前年度を上回り過去最高となった。中古戸建て住宅の成約件数は1万2873件(同2.5%増)だった。
住宅新法より引用
日本における中古マンションの流通量は新築マンションに比べまだまだ少ないのですが、年々新築マンションの着工数が減っている事から、今後は中古マンションの流通が活発化することが予測されています。
引用：既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み-国土交通省
ここから実際に仲介手数料を計算も交えながら説明していきますが、仲介手数料の金額は宅建業法で以下のように定められています。
200万円×5%=10万円
200万円×4%=8万円
600万円×3%=18万円
10万円+8万円＋18万円＝360,000円
36万円×8%（消費税）=28,800円
360,000円+28,800円=388,000円
200万円、400万円と区切りその金額に応じて計算をすると上記の計算式となります。
売買における仲介手数料の計算方法は非常に分かりにくいので、実際は売買金額が400万円を越えた場合は下記の速算式で計算します。
先程の1,000万円のマンションAをこの計算方法で計算してみます。
(1,000万円×3%)+6万円=360,000円
36万円×8%（消費税）=28,800円
360,000円+28,800円=388,000円
となり、最初の計算式よりずいぶん簡単に算出できます。
ときどき、売りに出ているマンションや土地が仲介手数料半額や仲介手数料無料の物件がありますが、これには下記の様な理由が挙げられます。
不動産業界の一般的な用語で売主買主の両方から仲介手数料をもらえたら両手といいます。
売主か買主どちらかから仲介手数料をもらえたら片手といいます。
1,000万円の物件を売買したとすると両手なら776,000円、片手なら388,000円の仲介手数料が契約を成立させた不動産会社に入ります。
一般的な不動産仲介会社の考えでは、売主から仲介手数料が3％満額もらえるのであれば、若干買主からの仲介手数料は少なくても、他社が同じ物件を契約してしまうリスクがあるので早く契約をしてしまおうと考えます。
物件の状況次第なところもありますが、基本的には売買金額の交渉をおススメします。
基本的に仲介手数料を下げてまで成約しようとするのは不動産会社の担当者にとっては最終手段みたいなところがあります。
また、仲介手数料の交渉は了解されたが了承したとしても、担当者のモチベーションが下がる事になります。
気に入った物件が予算オーバーだった場合、まずは売買金額の交渉、そして最後の手段として仲介手数料の交渉になります。
