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2020-01-23
2019年10月１日、消費税率が８％から10％に引き上げられました。それに伴い政府は住宅において消費税の増税対策を行いましたが、そのひとつが住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の期間延長です。
中古マンションを購入するにあたり、住宅ローンを活用する人にとっては、消費税の増税分を補ってくれる制度となっています。ここでは、住宅ローン控除について消費税増税後の変更点や申請等について徹底解説します。
住宅ローン控除は、住宅ローンを活用して住宅を取得する場合、住宅取得者の住宅ローンの金利負担の軽減を図る制度です。
毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得価格のうち少額の方の１％が控除額となり、2019年９月31日までに入居した場合（消費税率８％の場合）は、10年間に亘り所得税から控除されます。さらに所得税から控除しきれない場合、住民税からも控除できます。
消費税率10％が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、住宅ローン控除期間が3年間延長され、13年になります。
11年目～13年目は、以下の①、②のうちいずれか少額の方が3年間に亘り、所得税から控除されます。
住宅ローン残高が少なければ①に、多ければ②になる傾向です。
Δ消費税増税に伴う変更点の経緯 ※１
∇１ 2014年４月以降、経過措置により５％の消費税率が適用される場合や、消費税が非課税とされている中古住宅の売主が個人の場合などは2014年３月までの措置を適用します。
∇２ 消費税率10％が適用される住宅を取得した場合です。
控除期間が10年から13年に延長されることにより、控除額も増えました。要するに消費税率２％上昇分の税額が11年目から13年目にかけて返還される形となります。
しかしこの条件は、消費税率10％が適用される住宅を取得し、2019年10月１日から2020年12月31日までに入居した場合に適用されます。
Δ消費税増税に伴う最大控除額の変更
ここで繰り返しになりますが、「１－１．住宅ローン控除期間の延長：10年→13年」にて、
と説明しました。
特に②の計算式は、あくまでも消費税率２％増税による増加額を3年で返還されるものです。よって、住宅ローン控除期間が延長しても得するものではありません。
居住開始時期による最大控除額の違いをまとめますと下表の通りです。
Δ日程による最大控除額の違い
住宅ローン控除は居住開始時期により最大控除額が異なりますので注意を要し、この点は正確には下記の国土交通省のページが参考になります。
一般住宅の場合、住宅ローン残高の１％について40万円を限度に所得税と住民税（一部）から控除されます。1年目～10年目までは、下の①～③の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。11年目～13年目までは、下の①～④の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。
以上をまとめますと、下表の通りです。
Δ一般住宅の場合の実際の控除額
認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）の場合、最大控除額：50万円となり、他の項目は同じです。
住宅ローン控除の申請は、確定申告をする際に必要書類を添付して行いますが、給与所得者の場合はこれまで源泉徴収票の添付が必要でした。2020年の確定申告からは源泉徴収票の添付・提示は不要となります。ただし、確定申告書を作成する際には源泉徴収票は必要となります。
この点、確定申告時に控除をし過ぎて申告したにもかかわらず、それを見逃してしまったことが下記の記事で具体的に取り上げれられています。
「控除し過ぎ」は5億5千万円 住宅ローン減税、申告ミス見逃し（共同通信）
住宅ローン控除は新築住宅（戸建、マンション）、中古住宅（戸建、マンション）、増改築・リフォーム・リノベーションが対象になります。ただし、別荘などのセカンドハウスや賃貸住宅は対象になりません。
以下、新築住宅、中古住宅、増改築に分けて説明します。
個人が住宅を新築もしくは建築後未使用の住宅（分譲戸建、分譲マンションなど）を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。
住宅を新築もしくは取得の日から６か月以内に居住し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること。
住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
新築もしくは取得した住宅の床面積が50㎡以上あり、床面積の２分の１以上の部分に自ら住んでいることです。床面積の基準は以下の通りです。
住宅を新築もしくは取得のための借入金もしくは債務があることです。10年以上に亘り分割して返済する方法になっていることが必要です。住宅と共に取得する土地の借入金も含みます。控除の要件である借入金もしくは債務の対象は下記の通りです。、
ただし、勤務先からの借入金の場合、0.2％（2016年12月31日以前は１％）に満たない利率の借入金は住宅ローン控除の対象になりません。さらに親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象になりません。
ここでの注意点は、住宅ローンの繰り上げ返済により住宅ローンの返済期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象外となります。
繰り上げ返済の方法には他にも「返済額軽減型」という方法もあります。繰り上げ返済の金額を毎月の返済額に充当して返済額を少なくする方法です。返済期間を短縮することなく繰り上げ返済をすることができますので、住宅ローン控除を引き続き利用することができます。
住宅を新築もしくは購入し居住した年と、その前後２年ずつの5年間に、住宅を譲渡した際の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことです。
個人が中古住宅（中古マンションなど）を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。
上記２－１－１～２－１－５の条件を満たすこと。
建築後、使用されたことがある住宅であること。
中古住宅の場合、建築年数によっては現行の耐震基準を満足していない住宅もあります。中古住宅を購入する場合に住宅ローン控除を受けるためには、耐震性能を満足する必要があります。よって、次の①～③のいずれかに該当する住宅であることです。
Δ住宅ローン控除を受けるための条件
個人が増改築工事を行った場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。
自宅で、自身の居住用住宅の増改築であることです。戸建貸家や賃貸住宅の居住者は対象になりません。
増改築工事後、自宅の床面積（登記面積）が50㎡以上で、かつ上記２－１－１～２－１－２、２－１－４～２－１－５の条件に該当することです。
次の①～⑥のいずれかに該当する工事で、建築士などが発行する増改築等工事証明書などにより証明された工事であることが条件です。
増改築工事費用が100万円を超えること。
住宅部分の増改築工事費用が、総額の2分の1以上であること。
リフォームの種類や内容によって、利用できる制度が違います。バリアフリフリー改修工事や省エネ改修工事の場合は、リフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利になる場合があります。
ただし、住宅ローン控除との併用はできません。リフォーム減税を住宅ローンの有無や借入期間によりまとめますと下表のとおりです。
Δリフォーム減税の種類と住宅ローンとの関係
ここでは、ローン型減税と投資型減税の概略について説明します。
住宅ローンを５年以上利用して、バリアフリー工事や省エネのための断熱工事、同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。
その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって５年間、年末の住宅ローン残高のうち、下記の①と②を合わせた金額の所得税控除が受けられます。
この場合、年間最大控除額は125,000円、5年間で最大625,000円になります。
住宅ローンを利用しなくても所得税の控除が受けられます。自宅の耐震やバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。
その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって1年間、工事費等の10％が控除対象額を上限として所得税から控除されます。控除対象限度額はリフォーム内容によって異なります。
住宅ローン控除は、一定の条件を有する土地も対象になります。基本的には、住宅に対して住宅ローンを組んでいることが条件となります。
住宅に対して住宅ローンの残債が無い場合は、住宅ローン控除の対象外となります。
【関連記事】
「住宅ローン「０％」時代到来 減税効果でおつりも」（日本経済新聞）
住宅ローン控除の適用は、確定申告することで受けることができます。その際、1年目と2年目以降とでは添付する必要書類が違います。
住宅ローン控除の申請手続きは、控除を受ける１年目と2年目以降とでは異なります。控除を受ける１年目は、確定申告書に以下に掲げる書類を添付して、納税地の所轄税務署長宛に提出します。
確定申告は、1年間（1月１日～12月31日）に所得のある人が所得金額を申告して所得税を納税、もしくは超過した納税額を還付申告することで返金してもらう税務処理です。確定申告期間は、翌年の２月16日～３月15日です。確定申告書類は税務署もしくは国税庁のＷＥＢサイトから入手できます。
計算明細書は税務署もしくは国税庁のＷＥＢサイトから入手できます。書類への記入内容は、住宅の住居割合、居住開始日、住宅ローン残高、その控除額です。書類作成方法は、国税庁のＷＥＢサイト「確定申告書等作成コーナー」の利用をお勧めします。画面指示に沿って入力すれば作成できます。
住宅ローンを金消契約した金融機関から取得します。10月頃に金融機関から郵送されてきます。この書類により、12月31日時点での住宅ローン残高がわかります。
証明書はどこの法務局でも取得できます。この書類により建物の床面積（登記面積）が50㎡を超えているかや住宅ローン控除申請者の所有権の有無を確認することができます。
売買契約書は住宅の売買契約の際に不動産会社から取得します。建築請負契約書は新築工事を請負った建築会社から取得します。この書類により、新築住宅か中古住宅かや、新築工事か増改築工事かの判定をすることができます。また購入金額や建築工事金額もわかります。
住民票は住宅取得地の市町村から取得します。この書類により取得した住宅への居住の確認と入居日がわかります。
補助金を交付した法人や贈与した者から証明する書類を取得します。
増改築工事を請負った建築会社・リフォーム会社から取得します。この書類により、増改築工事内容（工事面積など）や工事金額などがわかります。
住宅ローン控除の申請必要書類（1年目）をまとめると下表の通りです。
Δ住宅ローン控除の申請必要書類：１年目
２年目以降は、給与所得者でない場合は所轄税務署に、給与所得者の場合は勤務先に必要書類を提出します。１年目と比較して簡易になります。
確定申告書に以下に掲げる書類を添付して所轄税務署に提出します。
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。以下に掲げる書類を勤務先に提出します。
住宅ローン控除の申請必要書類（2年目以降）をまとめると下表の通りです。
Δ住宅ローン控除の申請必要書類（2年目以降）
住宅ローン控除の申請手続き並びに時期をまとめると下表の通りです。
Δ住宅ローン控除申請スケジュール
ある会社員が中古マンション（一般住宅、ＲＣ造、築21年）を購入したケースを想定します。【事例１】で所得税・住民税を計算し、【事例２】で住宅ローン控除額を計算し減税額を求めます。
【事例１】：住宅ローン控除適用前
先ず、この給与所得者の所得税、住民税を計算します。
この会社員の場合は所得税と住民税は、71.25万円となります。
【事例２】：住宅ローン控除適用後
この会社員が中古マンションを購入し、確定申告をして住宅ローン控除の申請を行います。控除額の計算方法は、「１－４．実際の控除額」を参照します。一般住宅の場合、①最大控除額：40万円、②住宅ローン残高の１％、③所得税＋住民税（一部）の中で最も少額になるものが実際の控除額となります。それぞれ計算します。
①、②、③の中で最も少額となるものが控除額として採用されますので、②35万円が控除額となります。所得税は33.25万円ですので控除しますと、下記のように全額控除されます。
さらに余った分は住民税からも差し引くことができます。住民税から差し引く額は、余った金額：1.75万円と13.65万円と比較して少額となるものが採用されますので、このケースでは、1.75万円となります。
住民税から控除しますと、下記の金額になります。
よって所得税と住民税の合計額は、
となり、控除額35万円が全額、減税できました。以上をまとめますと、下表の通りです。
Δ住宅ローン控除の有無の違い
年収ごとに試算をしてゆくと給与所得の少ないケースでは、②所得税＋住民税（一部）が実際の控除額になる傾向にあります。
住宅ローンを利用せず、自己資金だけで住宅を取得する場合には住宅ローン控除は使えません。しかし、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合、自己資金だけで取得する際にも所得税が控除される制度として投資型減税制度があります。この制度も消費税率アップに対して拡充されています。
所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅に加えて、新たに低炭素住宅も対象になります。所得税からの控除は、これらの住宅の性能強化に必要な標準的な掛かり増し費用が対象となります。申請者や申請時期などについては住宅ローン控除と同じです。
Δ投資型減税の控除額
Δ掛かり増し費用
2019年10月１日から実施された消費税率アップに対して、上記で解説した住宅ローン控除の期間延長以外にも住宅購入者に対して様々な支援策が打ち出されています。例えば「すまい給付金」であり、「次世代住宅ポイント制度」などです。それらをうまく活用すると、２％の上昇分に対して勝るとも劣らない内容となっていますので、結果として焦って住宅購入しなくても良かったともいえます。
「すまい給付金」、「次世代住宅ポイント制度」は別記事で改めて解説します。政府も景気下支えに躍起になっていますので、打ち出す制度をよく調査・吟味して住宅を購入されることをお勧めいたします。
■参考にしたページ
※１ 「すまい給付金」 国土交通省
※２ 「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」 国税庁
※５ 「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」 国税庁
住宅ローン控除についての知識が深まってきたところで、実際にいくらお得になるのかをチェックしてみましょう。
3,000万円の住宅ローンを35年で組み、個人の売主から中古マンションを購入した場合を考えます。この場合、当初10年ではローン残高が2,000万円を下回ることはありません。そのため、毎年20万円の税額控除を受けられます。トータルでは20万円×10＝200万円の節税につながる計算になります。
ただし、上記のローンを組めばすべての人が10年で計200万円の控除を受けられるわけではありません。住宅ローン控除はあくまでも「控除」であって「給付」ではないからです。
控除対象となるのは所得税や住民税です。そのため、年20万円の控除を受けようとすれば、所得税と住民税を合わせて20万円以上課税されるだけの所得がなければならないのです。
では、住民税率を一般的な10％と想定して、所得税＋住民税の課税額が20万円になる課税所得を計算してみましょう。基礎控除額などが異なるため厳密には住民税と所得税で課税所得額は異なりますが、ここでは両者の課税所得額が等しいものと仮定してシミュレーションを行います。
所得税率は課税所得が195万円以下の場合5％です（復興特別所得税を除く）。住民税10％との合計税率は15％となります。20万円÷15％＝約133万円なので、課税所得額がおおむね133万円より多いなら住宅ローン控除年20万円をフルに受けられる計算になります。課税所得から年収を逆算すると、年収が200万円前後を超えていれば、10年で合計200万円の住宅ローン控除をフルに受けられるチャンスがあるのです。住宅ローンを組むとなると年収が200万円を超えている人がほとんどでしょう。そのため、中古マンションを購入する際にはローン残高に応じた住宅ローン控除をフルに受けられると考えておきましょう。
住宅のリフォームを検討しているなら、絶対に知っておきたい制度「リフォーム減税制度」。この制度は、一定の要件に当てはまるリフォーム工事について、住宅ローン減税同様に、所得税や固定資産税・贈与税などの減税が受けられるという、とても有り難い制度なんです。しかもこの減税制度は、現在 住宅ローン減税を受けている人も重ねて受ける事が出来ます。
リフォーム減税制度の減税方式や、受ける為にはどうしたら良いのかなどを分かり易くご紹介します。リフォームであれば、どんな工事でもどんな人でも減税が受けられるという訳ではありません。まず、減税を受ける事が出来る世帯の合計所得が「3000万円」以下である事。やはりお金持ちの方には、この制度は適用されません。
減税が受けられるリフォーム工事の種類も限定されていて、
の5つだけになります。
さらに、金額が100万以上で50㎡以上の建物面積での工事でなければいけません。
参考に具体的なリフォーム工事の内容もご紹介します。
大規模修繕・大規模な模様替えの他、増築・改築など。（1981年以前に建てられた耐震基準に適合しない建物が対象）
廊下や浴室の手すりを設置する工事や室内の段差を無くす工事など。（50歳以上又は所得税法上の障害者又は、要介護・要支援の認定を受けている人が同居している場合のみ）
高効率空調機の設置、窓や床・壁などの断熱工事・太陽光発電機の設置（省エネリフォームの場合、減税の他に補助金を受けられる可能性もあります。）
キッチン・浴室・トイレ・玄関のうち、どれか一つをさらに増設する工事。「もともとキッチンが無かったのでキッチンを増設しよう！」というような工事は対象外で、増設した結果、その設備の数が2つ以上にならなければいけません。
小屋裏の換気性向上の為の工事・床下点検口や雨どい設置工事・浴室の防水・壁の防腐処理など。長期優良化リフォーム単独で減税を受ける場合、工事後に長期優良住宅の認定を受ける必要があります。
長期優良住宅の認定を受けるには細かい規定があり、全てをクリアする為に不必要な工事もしなければいけなくなってしまうので、省エネリフォーム工事と併用してこの工事を行う事が多いようです。
一見、減税の対象が限られていて敷居が高いように思われがちですが、その具体的な対象工事内容の中には、「壁の張り変え」や「増築」「改修」なども含まれるので、予定している工事がリフォーム減税の対象になるかどうかは、工事をお任せする工務店さんに、一度確認してみると良いでしょう。
所得税のリフォーム減税を受ける際には、2の減税方法から選ぶ事が出来ます。
1つ目は、「投資型減税」というもので、一定規模以上の家屋リフォームであれば、ローンを組んでいなくても工事費用等の約10％を所得税から控除できるというもの。
（控除限度額：200万円または250万円。控除対象期間：1年）
2つ目は「ローン型減税」。
性能向上リフォームの2％でなおかつローン残高の1％が所得税から控除されます。
（5年以上の償還期間のあるローンが対象。控除限度額：1000万円。控除対象期間：5年）
いずれも、税金が戻ってくる限度額は、「62.5万」になります。
この2つの減税方式を比べてみると、「何故、ローンを組んだ方が、沢山減税制度を受ける事ができるのか…」って思ってしまいますよね。その理由は、リフォーム減税制度が「住宅ローン減税制度」から発生した事と深く関係しています。そもそも「住宅ローン減税制度」は、「住宅ローンを払っている人の金利の負担を軽くしてあげよう。」という目的で作られたもの。だから、金利負担のあるローンを組んだ人の方が、より減税される仕組みになっているという訳なのですね。
リフォーム減税の対象工事は、所得税だけでなく固定資産でも受ける事が出来ます。
「耐震・バリアフリー・省エネ」に関する工事後、1.2年は固定資産の半額から全額が免除。
工事が完了してから３ヶ月以内に市町村に申告する必要があります。年間の非課税贈与額は110万円までと決められていますが、リフォーム資金として贈与すれば、それにプラスして800万円分が非課税対象になります。
リフォーム減税制度は、資産が多い方の早めの相続税対策としても大活躍してくれそうな予感です。
贈与税非課税を理由にして、親御さんからリフォーム資金をお願いしてみるのも良いかもしれません。所得税や固定資産税・贈与税の他にも、登録免許税の特例措置・不動産取得税の特例措置などの優遇を受けられる場合があります。この制度は、減税優遇対象となる工事が行われた中古物件を購入する場合に、所有権移転登記にかかる登録免許税や不動産取得税が減税されるという特例措置になります。
自分がリフォームした場合でなくても、リフォームされた建物を購入する時にも減税的な優遇が受けられるという訳です。
この特例優遇を受ける為には、減税申告の場合と同様に、建築士や指定確認機関が発行する工事の証明書が必要となります。リフォーム工事を行う際には、住宅金融支援機構が実施しているフラット35などのリフォーム融資制度や、高齢者向け特例返済などの融資制度がある事も事前に調べて置くと良いでしょう。
また、優良住宅化リフォーム推進事業や、住宅建築物安全ストック事業などの支援金制度を利用して、受け取る事が出来る補助金があるかを調べて置く事も大切です。
リフォーム減税制度は、自分で申告等の手続きをしないと受けられないものなので少し面倒ですが必要な書類を揃えて市町村の税務課などに申請・届出をしなければなりません。
これらは、必要な主な書類の一例。この証明書は自分で作成するのではなく、建築士や指定確認検査機関・登録住宅性能確認機関などに作成を依頼します。
リフォーム減税制度にあまり詳しくない個人大工さんなどの場合は、自分自身で制度を理解して第三者機関に依頼し、証明書の作成作業を進めていかなければいけない場合があります。
