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中古マンション購入時に住宅ローン控除を賢く使う方法とは？

2017-09-29
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中古マンション購入時に住宅ローン控除を賢く使う方法とは？

住宅ローン控除の仕組みを確認

中古マンション購入の際にも住宅ローンを組めば控除を受けるチャンスがあります。そこで、まずは住宅ローン控除の仕組みを確認しておきましょう。

住宅ローン控除では、ローン残高の1％相当額が税額控除されます。課税所得額からではなく課税額そのものから差し引かれるため、節税効果が大きいです。控除の対象となる期間は最大10年間です。住宅ローンの中には20年や35年といった10年よりも返済期間が長いものが多いので注意してください。

住宅ローン控除の計算対象となるのは、毎年年末（12月31日）時点でのローン残高です。そのため、ローンを年明け早々に組んだ場合は、最初に控除を受けられるタイミングがかなり先になってしまいます。不動産を購入したらできるだけ早く控除を受けたい、と考えているなら年後半に住宅ローンを組むと良いでしょう。

中古住宅購入時にも住宅ローンを組めば控除対象に

住宅ローンを組むイメージは、新築物件の購入時にあるかもしれません。もちろん、新築マンションや新築戸建てを購入する際にローンを組み、住宅ローン控除を受けることはできます。しかし、中古住宅の購入に際しても住宅ローンを組むことは可能です。中古とはいえキャッシュで買える金額ではない、と悩んでいる人は、住宅ローンを組んで購入することを検討してみましょう。

とはいえ、中古ならそもそも住宅ローンを組めるのか疑問に思うかもしれません。築年数が経過した物件だと将来の価値に期待しづらく、ローンを貸してくれる金融機関探しに苦労するのでは、と考える人もいるでしょう。しかし、中古マンションであれば耐用年数も長いため、ローンを組める可能性は十分にあります。築15年～20年程度の中古マンションなら収入と月々のローン返済額のバランスを取っておけば問題なく借りられる可能性が高いです。

住宅ローンには金利が付きます。金利がかさむとローン返済総額が多くなってしまいます。しかし、金利を支払う必要はあるものの、住宅ローン控除を受ければトータルでの負担額は抑えられます。余裕があれば控除で減った税額分を繰り上げ返済に充てるなどしてさらにローン返済額を減らすことも可能です。

新築マンションと比べて控除の上限額が低い場合があるので要注意

中古マンション購入に際して組む住宅ローンも控除対象となることがわかりました。しかし、中古マンション購入の場合は新築と比べて控除の上限額が低くなる場合があります。

新築マンション購入の際には、最大で年40万円の住宅ローン控除を受けることができます。税率1％をもとに逆算すると、ローン残高のうち4,000万円までの部分については控除を受けられることになります。

いっぽう、中古マンションの場合は年間の控除上限が20万円となる場合があります。というのも、もともと住宅ローン控除の上限は年20万円でした。そして、消費増税を機に住宅購入者の負担が重くなることから上限が引き上げられた経緯があるからです。

中古マンションを個人の売主から購入する場合、消費税は非課税となります。消費増税による負担増が発生していない以上、住宅ローン控除の上限も従来通りになっているのです。したがって、中古マンションを個人の売主から購入する際には、ローン残高2,000万円以上の部分については控除対象外となります。ローンを組むからには残高すべてについて1％控除を受けたい、と考えているならローン借入額は2,000万円以下に抑えましょう。

住宅ローン控除でいくらお得になるのか？

住宅ローン控除についての知識が深まってきたところで、実際にいくらお得になるのかをチェックしてみましょう。

3,000万円の住宅ローンを35年で組み、個人の売主から中古マンションを購入した場合を考えます。この場合、当初10年ではローン残高が2,000万円を下回ることはありません。そのため、毎年20万円の税額控除を受けられます。トータルでは20万円×10＝200万円の節税につながる計算になります。

ただし、上記のローンを組めばすべての人が10年で計200万円の控除を受けられるわけではありません。住宅ローン控除はあくまでも「控除」であって「給付」ではないからです。

控除対象となるのは所得税や住民税です。そのため、年20万円の控除を受けようとすれば、所得税と住民税を合わせて20万円以上課税されるだけの所得がなければならないのです。

では、住民税率を一般的な10％と想定して、所得税＋住民税の課税額が20万円になる課税所得を計算してみましょう。基礎控除額などが異なるため厳密には住民税と所得税で課税所得額は異なりますが、ここでは両者の課税所得額が等しいものと仮定してシミュレーションを行います。

所得税率は課税所得が195万円以下の場合5％です（復興特別所得税を除く）。住民税10％との合計税率は15％となります。20万円÷15％＝約133万円なので、課税所得額がおおむね133万円より多いなら住宅ローン控除年20万円をフルに受けられる計算になります。課税所得から年収を逆算すると、年収が200万円前後を超えていれば、10年で合計200万円の住宅ローン控除をフルに受けられるチャンスがあるのです。

住宅ローンを組むとなると年収が200万円を超えている人がほとんどでしょう。そのため、中古マンションを購入する際にはローン残高に応じた住宅ローン控除をフルに受けられると考えておきましょう。

住宅ローン控除に必要な手続き

住宅ローン控除があれば年20万円もお得になることがわかりました。大きな節税につながる住宅ローン控除ですが、ローンを組めば自動的に受けられるわけではありません。そこで、住宅ローン控除に必要な手続きをチェックしておきましょう。

住宅ローン控除を初めて受ける年には、確定申告をする必要があります。普段は申告の義務がないサラリーマン等は確定申告を忘れがちなので注意してください。

確定申告を行うことで、住宅ローン残高があることと所得や課税額とを結びつけることができます。会社で源泉徴収されている税金がある場合は、確定申告後に税金の還付を受けられるのです。いったん払った税金が返ってくる形になれば、控除の恩恵を実感しやすいでしょう。

中古マンション購入時は住宅ローン控除の対象物件を狙おう

中古マンション購入でも住宅ローン控除を利用した節税ができるとなれば、さっそくローンを組んで購入したいという人もいるでしょう。しかし、中古マンション購入時には注意が必要です。控除の対象外となる中古マンションもあるからです。中古マンションを購入する際には住宅ローン控除の対象物件を狙うと良いでしょう。

では、具体的な控除対象物件の基準を見ていきます。

まず、中古マンションを取得する時点での築年数が25年以下である必要があります。安値で買える中古マンションを探した結果、築30年など25年を超える物件を購入した場合は、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

ただし、築25年を超えていても一定の耐震基準を満たせば控除対象となる場合があります。耐震基準を満たしていない物件が売りに出されているケースでも、リフォームによって耐震基準をクリアできれば控除対象となります。購入したい物件が築25年を超えている場合は耐震基準を満たしているかどうかをチェックし、満たしていない場合は住宅ローン控除でお得になる額を意識しながらリフォームによって基準をクリアできないか検討してみましょう。

このほか、贈与や親族からの購入の際には住宅ローン控除を受けることができません。住宅ローン控除を活用したい場合は、身内以外から中古マンションを購入する必要があるのです。中古マンション選びをする際には、100万円以上の節税につながることもある住宅ローン控除の額も意識しながら購入価格がリーズナブルかどうかを考えてください。住宅ローン控除をフルに受けられれば、3,000万円の中古マンションを200万円引きで買えるのです。