中古マンション購入、13年に延長の住宅ローン控除を解説。

2019-10-14
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2019年10月1日、消費税率が8%から10%に引き上げられました。それに伴い政府は住宅において消費税の増税対策を行いましたが、そのひとつが住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の期間延長です。

中古マンションを購入するにあたり、住宅ローンを活用する人にとっては、消費税の増税分を補ってくれる制度となっています。ここでは、住宅ローン控除について消費税増税後の変更点や申請等について徹底解説します。

この記事のざっくりとしたポイント

  • 控除の期間が13年に延長でも得はない!
  • 制度の詳細な説明
  • リフォームの場合のローン控除
  • 土地の場合のローン控除

住宅ローン控除の消費税増税前後の変更点

最近、マスコミで「住宅ローン控除」について採り上げられていますが、「住宅ローン控除」は簡単にいえば、確定申告することにより、所得税が戻ってくる制度です。それを今回は詳しく解説します。

住宅ローン控除は、住宅ローンを活用して住宅を取得する場合、住宅取得者の住宅ローンの金利負担の軽減を図る制度です。

毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得価格のうち少額の方の1%が控除額となり、2019年9月31日までに入居した場合(消費税率8%の場合)は、10年間に亘り所得税から控除されます。さらに所得税から控除しきれない場合、住民税からも控除できます。

1-1.住宅ローン控除期間の延長:10年→13年

消費税率10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、住宅ローン控除期間が3年間延長され、13年になります。

11年目~13年目は、以下の①、②のうちいずれか少額の方が3年間に亘り、所得税から控除されます。

所得税から控除される金額

  • ①住宅ローン残高もしくは住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)のうちいずれか少額の方の1%
  • ②住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)の2%÷3年

住宅ローン残高が少なければ①に、多ければ②になる傾向です。

居住開始時期、~2014年3月、2014年4月~2021年12。2019年10月~2020年12月。消費税率5%8%10%、控除期間10年間10年間13年間、控除率、最大控除額(一般住宅の場合)2,000万円×1%×10年=200万円、4,000万円×1%×10年=400万円、4,000万円×1%×10年=400万円、最大4,000万円×2%=80万円、
合計:480万円。住民税からの控除限度額、97,500円/年。前年度課税所得×5%136,500円/年。前年度課税所得×7%136,500円/年。前年度課税所得×7%

Δ消費税増税に伴う変更点の経緯 ※1

∇1 2014年4月以降、経過措置により5%の消費税率が適用される場合や、消費税が非課税とされている中古住宅の売主が個人の場合などは2014年3月までの措置を適用します。

∇2 消費税率10%が適用される住宅を取得した場合です。

1-2.最大控除額

控除期間が10年から13年に延長されることにより、控除額も増えました。要するに消費税率2%上昇分の税額が11年目から13年目にかけて返還される形となります。

しかしこの条件は、消費税率10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合に適用されます。

消費税率8%、消費税率10%、日程、工事請負。契約日。2019年3月31日まで、2019年4月1日以降、引渡日、2019年9月30日まで、2019年10月1日から2020年12月31日まで。入居日、最大控除額、一般住宅、上限4,000万円。年間最大控除額。借入残高4,000万円×1%=40万円、10年間最大控除額、40万円×10年=400万円【1年~10年目】、年間最大控除額。
借入残高4,000万円×1%=40万円。10年間最大控除額。40万円×10年=400万円【11年~13年目】。借入残高:4,000万円×1%=40万円。取得価格:4,000万円×2%÷3年=26.6万円。40万円>26.6万円なので年間最大控除額:26.66万円。3年間最大控除額26.66万円×3年=80万円。【合計】13年間最大控除額、400万円+80万円=480万円認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)上限5,000万円。年間最大控除額、借入残高5,000万円×1%=50万円、10年間最大控除額。50万円×10年=500万円【1年~10年目】、年間最大控除額、借入残高5,000万円×1%=50万円、10年間最大控除額、50万円×10年間=500万円【11年~13年目】、借入残高:5,000万円×1%=50万円、取得価格:5,000万円×2%÷3年=33.33万円、50万円>33.33万円なので年間最大控除額:33.33万円、3年間最大控除額、33.3万円×3年=100万円【合計】13年間最大控除額、500万円+100万円=600万円

Δ消費税増税に伴う最大控除額の変更

ここで繰り返しになりますが、「1-1.住宅ローン控除期間の延長:10年→13年」にて、

11年目~13年目は、以下の①、②のうちいずれか少額の方が3年間に亘り、所得税から控除されます。
①住宅ローン残高もしくは住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)のうちいずれか少額の方の1%
②住宅取得価格(一般住宅:上限4,000万円)の2%÷3年

と説明しました。

特に②の計算式は、あくまでも消費税率2%増税による増加額を3年で返還されるものです。よって、住宅ローン控除期間が延長しても得するものではありません。

1-3.日程による最大控除額の違い

居住開始時期による最大控除額の違いをまとめますと下表の通りです。

居住開始時期、2014年3月31日まで、2014年4月1日から2019年9月31日まで、2019年10月1日から2020年12月31まで、2021年1月1日から2021年12月31日まで。消費税率5%8%10%。最大控除額 一般住宅400万円+80万円=480万円。400万円、認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)万円	500万円+100万円=600万円

Δ日程による最大控除額の違い

住宅ローン控除は居住開始時期により最大控除額が異なりますので注意を要し、この辺りは下記の東京新聞の記事が参考になります。

「住宅ローン減税、3年延長の方針 消費増税対策で政府」2018年12月4日夕刊、東京新聞

1-4.実際の控除額

一般住宅の場合、住宅ローン残高の1%について40万円を限度に所得税と住民税(一部)から控除されます。1年目~10年目までは、下の①~③の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。11年目~13年目までは、下の①~④の中から最も少額になるものが実際の控除額となります。

実際の控除額のまとめ

  • ①最大控除額:40万円
  • ②住宅ローン残高の1%
  • ③所得税+住民税(一部) ※住民税(一部)は課税所得の7%と13.65万円のうち、小さい方の金額で判断されます。住民税は1年遅れて控除されます。
  • ④建物取得価格の2%÷3 ※2019年10月~2020年12月の間に居住を開始し、当該住宅の取得に消費税率10%が適用される場合のみとなります。

以上をまとめますと、下表の通りです。

1年目~10年目、11年目~13年目、控除額項目①最大控除額:40万円①最大控除額:40万円②住宅ローン残高の1%②住宅ローン残高の1%③所得税+住民税(一部)③所得税+住民税(一部)④建物取得価格の2%÷3。実際の控除額①~③で最も小さい額が控除額①~④で最も小さい額が控除額

Δ一般住宅の場合の実際の控除額

認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)の場合、最大控除額:50万円となり、他の項目は同じです。

1-5.必要書類の変更 ※2

住宅ローン控除の申請は、確定申告をする際に必要書類を添付して行いますが、給与所得者の場合はこれまで源泉徴収票の添付が必要でした。2020年の確定申告からは源泉徴収票の添付・提示は不要となります。ただし、確定申告書を作成する際には源泉徴収票は必要となります。

この点、確定申告時に控除をし過ぎて申告したにもかかわらず、それを見逃してしまったことが下記の中日新聞で取り上げれられています。

「「控除しすぎ」は5億5千万円 住宅ローン減税、申告ミス見逃し」2019年10月10日、中日新聞

2.住宅ローン控除を受けるための条件 ※3

一般住宅の場合、所得税と住民税から最大40万円控除され、期間も延長されることがわかりましたが、その特典を得るための条件はあるのですか?
住宅ローン控除は新築住宅以外にも、中古住宅、リフォームにも適用されます。それぞれの条件を以下で解説します。

住宅ローン控除は新築住宅(戸建、マンション)、中古住宅(戸建、マンション)、増改築・リフォーム・リノベーションが対象になります。ただし、別荘などのセカンドハウスや賃貸住宅は対象になりません。

以下、新築住宅、中古住宅、増改築に分けて説明します。

2-1.住宅の新築工事、新築住宅(建売・売建)購入の場合

個人が住宅を新築もしくは建築後未使用の住宅(分譲戸建、分譲マンションなど)を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-1-1.居住条件

住宅を新築もしくは取得の日から6か月以内に居住し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること。

2-1-2.所得金額

住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

2-1-3.床面積

新築もしくは取得した住宅の床面積が50㎡以上あり、床面積の2分の1以上の部分に自ら住んでいることです。床面積の基準は以下の通りです。

床面積の基準

  • ①床面積は登記簿に表示されている床面積です。(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅(マンション)の場合は内法により測定することになっています。
    ※【不動産登記規則】
    第115条(建物の床面積)
    「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内法線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、1平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。」
  • ②マンションは、共用部分(廊下・階段など)については床面積に含みません。登記簿上の専有部分の床面積になります。
  • ③併用住宅(店舗・事務所など)は、店舗・事務所なども含めた建物全体の床面積になります。ただし、上記にもあるように床面積の2分の1以上が居住用である必要があります。
  • ④共有名義(夫婦・親子など)の住宅は、共有部分を含めた建物全体の床面積となります。ただし、区分所有しているマンションの場合は、専有部分の床面積となります。

2-1-4.借入金もしくは債務

住宅を新築もしくは取得のための借入金もしくは債務があることです。10年以上に亘り分割して返済する方法になっていることが必要です。住宅と共に取得する土地の借入金も含みます。控除の要件である借入金もしくは債務の対象は下記の通りです。、

借入金もしくは債務の対象

  • ①銀行などの金融機関
  • ②独立行政法人住宅金融支援機構
  • ③独立行政法人都市再生機構
  • ④地方住宅供給公社
  • ⑤勤務先
  • ⑥建設業者

ただし、勤務先からの借入金の場合、0.2%(2016年12月31日以前は1%)に満たない利率の借入金は住宅ローン控除の対象になりません。さらに親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象になりません。

ここでの注意点は、住宅ローンの繰り上げ返済により住宅ローンの返済期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象外となります。

繰り上げ返済の方法には他にも「返済額軽減型」という方法もあります。繰り上げ返済の金額を毎月の返済額に充当して返済額を少なくする方法です。返済期間を短縮することなく繰り上げ返済をすることができますので、住宅ローン控除を引き続き利用することができます。

2-1-5.課税の特例の適用を受けていない

住宅を新築もしくは購入し居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、住宅を譲渡した際の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことです。

2-2.中古住宅購入の場合

個人が中古住宅(中古マンションなど)を取得した場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-2-1.上記条件を満足

上記2-1-1~2-1-5の条件を満たすこと。

2-2-2.使用済住宅

建築後、使用されたことがある住宅であること。

2-2-3.築年数・耐震性

中古住宅の場合、建築年数によっては現行の耐震基準を満足していない住宅もあります。中古住宅を購入する場合に住宅ローン控除を受けるためには、耐震性能を満足する必要があります。よって、次の①~③のいずれかに該当する住宅であることです。

旧耐震基準の場合の要件

  • ①住宅が建築された日から取得の日までの期間が20年(中古マンション等の耐火建築物については25年)以内であること。
  • ②取得以前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合できると証明(耐震基準適合証明書)された住宅であること。
  • ③①もしくは②以外の住宅で、その住宅の取得の日までに耐震改修工事を申請し、居住する日までに耐震改修工事を行い、②の基準に適合できる照明がされた住宅であること。(既存住宅性能評価書:耐震等級1以上もしくは既存住宅売買瑕疵保険:付保証明書)

2-1.住宅の新築工事、新築住宅購入の場合と2-2.中古住宅購入の場合をまとめますと下表の通りです。

住宅ローン控除を受けるための条件住宅の新築工事。新築住宅購入の場合中古住宅購入の場合。居住条件取得の日から6か月以内に居住し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで住んでいること。所得金額3,000万円以下、床面積50㎡以上(登記面積)※戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定。借入金・債務、住宅ローンを10年以上組んでいること。※勤務先からの借入金の場合、0.2%未満の利率は対象外。課税の特例の適用、住宅を譲渡した際の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。使用済住宅、使用された住宅である築年数、耐震性。①~③のいずれかに該当、①築20年以内:耐火建築物以外(木造)、築25年以内:耐火建築物、②耐震基準適合証明書を取得、③既存住宅性能評価書:耐震等級1以上。もしくは既存住宅売買瑕疵保険:付保証明書

Δ住宅ローン控除を受けるための条件

2-3.増改築の場合

個人が増改築工事を行った場合で、住宅ローン控除の適用を受けられるのは、以下の全ての条件を満たすときです。

2-3-1.自身の居住用住宅

自宅で、自身の居住用住宅の増改築であることです。戸建貸家や賃貸住宅の居住者は対象になりません。

2-3-2.床面積

増改築工事後、自宅の床面積(登記面積)が50㎡以上で、かつ上記2-1-1~2-1-2、2-1-4~2-1-5の条件に該当することです。

2-3-3.増改築等工事証明書

次の①~⑥のいずれかに該当する工事で、建築士などが発行する増改築等工事証明書などにより証明された工事であることが条件です。

増改築等工事証明書などを添付すべき工事

  • ①増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替えの工事
  • ②中古マンションなどの区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕または模様替えの工事
  • ③住宅の内、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕または模様替えの工事
  • ④地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕もしくは模様替えの工事
  • ⑤バリアフリー改修工事
  • ⑥省エネ改修工事

2-3-4.工事費用

増改築工事費用が100万円を超えること。

2-3-5.住宅部分の工事の割合

住宅部分の増改築工事費用が、総額の2分の1以上であること。

2-4.その他のリフォーム減税

リフォームの種類や内容によって、利用できる制度が違います。バリアフリフリー改修工事や省エネ改修工事の場合は、リフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利になる場合があります。

ただし、住宅ローン控除との併用はできません。リフォーム減税を住宅ローンの有無や借入期間によりまとめますと下表のとおりです。

リフォーム減税の種類	住宅ローンの有無・期間、住宅ローン控除、住宅ローン10年以上の場合に適用。
ローン型減税、住宅ローン5年以上の場合に適用。投資型減税、住宅ローン利用有無関係なしで適用

Δリフォーム減税の種類と住宅ローンとの関係

ここでは、ローン型減税と投資型減税の概略について説明します。

2-4-1.ローン型減税

住宅ローンを5年以上利用して、バリアフリー工事や省エネのための断熱工事、同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。

その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって5年間、年末の住宅ローン残高のうち、下記の①と②を合わせた金額の所得税控除が受けられます。

控除額の計算

  • ① バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォーム費用の2%
  • ② その他のリフォーム費用の1%

この場合、年間最大控除額は125,000円、5年間で最大625,000円になります。

2-4―2.投資型減税

住宅ローンを利用しなくても所得税の控除が受けられます。自宅の耐震やバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合に適用されます。

その工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって1年間、工事費等の10%が控除対象額を上限として所得税から控除されます。控除対象限度額はリフォーム内容によって異なります。

2-5.土地の扱いについて

住宅ローン控除は、一定の条件を有する土地も対象になります。基本的には、住宅に対して住宅ローンを組んでいることが条件となります。

2-5-1.住宅ローン控除の対象にならない場合

住宅に対して住宅ローンの残債が無い場合は、住宅ローン控除の対象外となります。

住宅ローン控除の対象にならない土地の取得

  • ①土地だけを取得した場合
  • ②土地を住宅ローン、住宅を現金で取得した場合

2-5-2.住宅ローン控除の対象になる場合

 

住宅ローン控除の対象になる土地の取得

  • ①土地と建物を同時に住宅ローンを利用して取得した場合
  • ②土地を親名義、住宅を本人名義で取得した場合
    → 住宅のみ対象となります。土地は対象外となります。
  • ③土地を先に取得し、住宅を後で新築した場合
    → 条件付きで対象になります。

【関連記事】
「住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも」2019年9月14日、日本経済新聞

3.住宅ローン控除の申請必要書類

住宅ローン控除の条件は、わかりました。どのようにして申請をすればいいのですか?
確定申告する際に住宅ローン控除の必要書類を添付して提出するといいです。

住宅ローン控除の適用は、確定申告することで受けることができます。その際、1年目と2年目以降とでは添付する必要書類が違います。

3-1.住宅ローン控除の申請必要書類:1年目

住宅ローン控除の申請手続きは、控除を受ける1年目と2年目以降とでは異なります。控除を受ける1年目は、確定申告書に以下に掲げる書類を添付して、納税地の所轄税務署長宛に提出します。

3-1-1.確定申告書 ※4

確定申告は、1年間(1月1日~12月31日)に所得のある人が所得金額を申告して所得税を納税、もしくは超過した納税額を還付申告することで返金してもらう税務処理です。確定申告期間は、翌年の2月16日~3月15日です。確定申告書類は税務署もしくは国税庁のWEBサイトから入手できます。

3-1-2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書 ※4

計算明細書は税務署もしくは国税庁のWEBサイトから入手できます。書類への記入内容は、住宅の住居割合、居住開始日、住宅ローン残高、その控除額です。書類作成方法は、国税庁のWEBサイト「確定申告書等作成コーナー」の利用をお勧めします。画面指示に沿って入力すれば作成できます。

3-1-3.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

住宅ローンを金消契約した金融機関から取得します。10月頃に金融機関から郵送されてきます。この書類により、12月31日時点での住宅ローン残高がわかります。

3-1-4.土地・建物の登記事項証明書

証明書はどこの法務局でも取得できます。この書類により建物の床面積(登記面積)が50㎡を超えているかや住宅ローン控除申請者の所有権の有無を確認することができます。

3-1-5.売買契約書もしくは建築請負契約書の写し

売買契約書は住宅の売買契約の際に不動産会社から取得します。建築請負契約書は新築工事を請負った建築会社から取得します。この書類により、新築住宅か中古住宅かや、新築工事か増改築工事かの判定をすることができます。また購入金額や建築工事金額もわかります。

3-1-6.住民票の写し

住民票は住宅取得地の市町村から取得します。この書類により取得した住宅への居住の確認と入居日がわかります。

3-1-7.補助金等の額を証する書類(補助金や贈与を受けた場合)

補助金を交付した法人や贈与した者から証明する書類を取得します。

3-1-8.増改築等工事証明書(リフォームした場合)

増改築工事を請負った建築会社・リフォーム会社から取得します。この書類により、増改築工事内容(工事面積など)や工事金額などがわかります。

住宅ローン控除の申請必要書類(1年目)をまとめると下表の通りです。

新築住宅、中古住宅。増改築。取得先。確定申告書、書類は税務署、国税庁WEBサイトから取得。住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書、金融機関から取得。土地・建物の登記事項証明書、法務局から取得、住民票の写し、市町村から取得、補助金等の額を証する書類(補助金や贈与を受けた場合)、交付した法人から取得、贈与した者から取得、建築請負契約書の写し、売買契約書の写し、増改築等工事証明書の写し、建築会社・不動産会社から取得

Δ住宅ローン控除の申請必要書類:1年目

3-2.住宅ローン控除の申請必要書類:2年目以降 ※5

2年目以降は、給与所得者でない場合は所轄税務署に、給与所得者の場合は勤務先に必要書類を提出します。1年目と比較して簡易になります。

3-2-1.給与所得者でない場合

確定申告書に以下に掲げる書類を添付して所轄税務署に提出します。

給与所得者以外の添付書類

  • ①(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    ※付表1や付表2が必要な場合はこれらの付表も含みます。
    付表1:補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書
    付表2:連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書
  • ②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
    ※2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書を添付して提出します。

3-2-2.給与所得者の場合

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。以下に掲げる書類を勤務先に提出します。

給与所得者以外の添付書類

  • ①年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書
    ※初年度確定申告しましたら、その年の10月頃に税務署から送られてきます。
  • ②給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
    ※初年度確定申告しましたら、その年の10月頃に税務署から送られてきます。
  • ③住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
    ※住宅ローンを金消契約した金融機関から毎年10月頃に送られてきます。

住宅ローン控除の申請必要書類(2年目以降)をまとめると下表の通りです。

給与所得者でない場合。給与所得者の場合。申請方法、確定申告:下記書類を税務署へ提出。年末調整:下記書類を勤務先へ提出
必要書類(特定増改築等)、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、年末調整のための(特定増改築等)、住宅借入金等特別控除証明書、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書。給与所得者の(特定増改築等)
住宅借入金等特別控除申請書。住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

Δ住宅ローン控除の申請必要書類(2年目以降)

4.住宅ローン控除の申請スケジュール

必要書類はわかりました。申請スケジュールはどうなっているのですか?
確定申告までに必要書類を揃えなければいけません。その大まかなスケジュールを説明します。

住宅ローン控除の申請手続き並びに時期をまとめると下表の通りです。

申請年、確定申告、年末調整、手続期間、申請書類手続。1年目、確定申告準備。10~11月、金融機関から借入金の年末残高証明書が郵送
11~2月、税務署から住宅ローン控除の計算明細書を取得、市町村から住民票を取得、法務局から土地・建物の登記事項証明書を取得、税務署から確定申告書を取得、不動産売買契約書もしくは建築請負契約書のコピーを準備(中古マンションを購入した場合)①~④のうち、いずれか一つ。①建物登記事項証明書(築年数:20年(25年)以内)、②耐震基準適合証明書、③既存住宅性能評価書、④既存住宅売買瑕疵保険付保証明書。			住民票の写し(補助金や贈与を受けた場合)、補助金等の額を証する書類もしくは住宅取得等資金の額を証する書類のコピーを準備(増改築した場合)増改築等工事証明書のコピーを準備。確定申告、2~3月、税務署へ確定申告申請。2年目以降、年末調整。準備。10~11月、税務署から住宅ローン控除証明書がまとめて郵送。金融機関から借入金の年末残高証明書が郵送。年末調整11~12月。会社での年末調整手続き。住宅ローン控除証明書、住宅ローン控除申告書、借入金の年末残高等証明書を会社へ提出

Δ住宅ローン控除申請スケジュール

5.住宅ローン控除のシミュレーション

具体的なケースを例を教えてもらえますか。
下記からは中古マンションを購入検討している、ある会社員の事例を紹介します。

ある会社員が中古マンション(一般住宅、RC造、築21年)を購入したケースを想定します。【事例1】で所得税・住民税を計算し、【事例2】で住宅ローン控除額を計算し減税額を求めます。

【事例1】:住宅ローン控除適用前

想定の条件

  • 給与収入:700万円、所得控除額:130万円
  • 中古マンション価格:4,000万円、住宅ローン3,500万円

先ず、この給与所得者の所得税、住民税を計算します。

給与所得控除額=700万円×10%(控除税率)+120万円=190万円
所得税=《700万円―190万円(給与所得控除額)―130万円(所得控除額)》×20%(所得税率)―42.75万円=33.25万円
住民税=(700万円―190万円―130万円)×10%(住民税率)=38万円
所得税と住民税の合計額

  • 所得税+住民税=33.25万円+38万円=71.25万円

   

この会社員の場合は所得税と住民税は、71.25万円となります。

【事例2】:住宅ローン控除適用後

この会社員が中古マンションを購入し、確定申告をして住宅ローン控除の申請を行います。控除額の計算方法は、「1-4.実際の控除額」を参照します。一般住宅の場合、①最大控除額:40万円、②住宅ローン残高の1%、③所得税+住民税(一部)の中で最も少額になるものが実際の控除額となります。それぞれ計算します。

実際の控除額を求める

  • ①最大控除額:40万円
  • ②住宅ローン残高の1%
    3,500万円 × 1% = 35万円
  • ③所得税+住民税(一部)
    住民税(一部)を計算します。一部は7%に相当します。
    住民税(一部)= (700万円―190万円―130万円) × 7% = 26.6万円
    ここで26.6万円と13.65万円と比較して、少額になるものが採用されますので、住民税(一部)は13.65万円となります。よって、
    所得税+住民税(一部)= 33.25万円 + 13.65万円 = 46.9万円

①、②、③の中で最も少額となるものが控除額として採用されますので、②35万円が控除額となります。所得税は33.25万円ですので控除しますと、下記のように全額控除されます。

33.25万円 ― 35万円 = ―1.75万円

さらに余った分は住民税からも差し引くことができます。住民税から差し引く額は、余った金額:1.75万円と13.65万円と比較して少額となるものが採用されますので、このケースでは、1.75万円となります。

住民税から控除しますと、下記の金額になります。

38万円 - 1.75万円 = 36.25万円

よって所得税と住民税の合計額は、

所得税と住民税を合わせた控除の合計額

  • 所得税+住民税=0円+36.25万円=36.25万円

となり、控除額35万円が全額、減税できました。以上をまとめますと、下表の通りです。

Δ住宅ローン控除の有無の違い

年収ごとに試算をしてゆくと給与所得の少ないケースでは、②所得税+住民税(一部)が実際の控除額になる傾向にあります。

6.住宅ローン無しでの減税制度:投資型減税

住宅ローンを利用せず、自己資金だけで住宅を取得する場合には住宅ローン控除は使えません。しかし、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合、自己資金だけで取得する際にも所得税が控除される制度として投資型減税制度があります。この制度も消費税率アップに対して拡充されています。

所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅に加えて、新たに低炭素住宅も対象になります。所得税からの控除は、これらの住宅の性能強化に必要な標準的な掛かり増し費用が対象となります。申請者や申請時期などについては住宅ローン控除と同じです。

投資型減税の控除額の計算式

  • 控除額=掛かり増し費用(円/㎡)×床面積(㎡)×10%

住宅ローン控除:無。住宅ローン控除:有。差額、所得税、住民税

Δ投資型減税の控除額

~2014年3月。2014年4月~2021年12月。対象住宅、長期優良住宅、長期優良住宅、低炭素住宅、控除対象限度額、500万円、650万円。控除率・控除期間。10%、1年間(控除しきれない部分は翌年度の所得税から控除)最大控除額50万円、65万円

Δ掛かり増し費用

7.まとめ

2019年10月1日から実施された消費税率アップに対して、上記で解説した住宅ローン控除の期間延長以外にも住宅購入者に対して様々な支援策が打ち出されています。例えば「すまい給付金」であり、「次世代住宅ポイント制度」などです。それらをうまく活用すると、2%の上昇分に対して勝るとも劣らない内容となっていますので、結果として焦って住宅購入しなくても良かったともいえます。

「すまい給付金」、「次世代住宅ポイント制度」は別記事で改めて解説します。政府も景気下支えに躍起になっていますので、打ち出す制度をよく調査・吟味して住宅を購入されることをお勧めいたします。

 
【出所、参考WEBサイト】
※1 「すまい給付金」 国土交通省

※2 「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」 国税庁

※3 「マイホームを持ったとき 1」 国税庁

※4 「確定申告書等作成コーナー」 国税庁

※5 「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」 国税庁

2018年の記事のトピック

住宅ローン控除でいくらお得になるのか?

住宅ローン控除についての知識が深まってきたところで、実際にいくらお得になるのかをチェックしてみましょう。
3,000万円の住宅ローンを35年で組み、個人の売主から中古マンションを購入した場合を考えます。この場合、当初10年ではローン残高が2,000万円を下回ることはありません。そのため、毎年20万円の税額控除を受けられます。トータルでは20万円×10=200万円の節税につながる計算になります。
ただし、上記のローンを組めばすべての人が10年で計200万円の控除を受けられるわけではありません。住宅ローン控除はあくまでも「控除」であって「給付」ではないからです。
控除対象となるのは所得税や住民税です。そのため、年20万円の控除を受けようとすれば、所得税と住民税を合わせて20万円以上課税されるだけの所得がなければならないのです。
では、住民税率を一般的な10%と想定して、所得税+住民税の課税額が20万円になる課税所得を計算してみましょう。基礎控除額などが異なるため厳密には住民税と所得税で課税所得額は異なりますが、ここでは両者の課税所得額が等しいものと仮定してシミュレーションを行います。
所得税率は課税所得が195万円以下の場合5%です(復興特別所得税を除く)。住民税10%との合計税率は15%となります。20万円÷15%=約133万円なので、課税所得額がおおむね133万円より多いなら住宅ローン控除年20万円をフルに受けられる計算になります。課税所得から年収を逆算すると、年収が200万円前後を超えていれば、10年で合計200万円の住宅ローン控除をフルに受けられるチャンスがあるのです。住宅ローンを組むとなると年収が200万円を超えている人がほとんどでしょう。そのため、中古マンションを購入する際にはローン残高に応じた住宅ローン控除をフルに受けられると考えておきましょう。

リフォーム減税制度とは

住宅のリフォームを検討しているなら、絶対に知っておきたい制度「リフォーム減税制度」。この制度は、一定の要件に当てはまるリフォーム工事について、住宅ローン減税同様に、所得税や固定資産税・贈与税などの減税が受けられるという、とても有り難い制度なんです。しかもこの減税制度は、現在 住宅ローン減税を受けている人も重ねて受ける事が出来ます。
リフォーム減税制度の減税方式や、受ける為にはどうしたら良いのかなどを分かり易くご紹介します。リフォームであれば、どんな工事でもどんな人でも減税が受けられるという訳ではありません。まず、減税を受ける事が出来る世帯の合計所得が「3000万円」以下である事。やはりお金持ちの方には、この制度は適用されません。

 

減税が受けられるリフォーム工事の種類も限定されていて、

  • 耐震リフォーム
  • バリアフリーの為のリフォーム
  • 省エネの為のリフォーム
  • 3世代同居
  • 長期優良住宅化の為のリフォーム

の5つだけになります。
さらに、金額が100万以上で50㎡以上の建物面積での工事でなければいけません。
参考に具体的なリフォーム工事の内容もご紹介します。

「耐震リフォーム」の具体的な工事内容

大規模修繕・大規模な模様替えの他、増築・改築など。(1981年以前に建てられた耐震基準に適合しない建物が対象)

 

「バリアフリーリフォーム」の具体的な工事内容

廊下や浴室の手すりを設置する工事や室内の段差を無くす工事など。(50歳以上又は所得税法上の障害者又は、要介護・要支援の認定を受けている人が同居している場合のみ)

「省エネの為のリフォーム」の主な工事内容

高効率空調機の設置、窓や床・壁などの断熱工事・太陽光発電機の設置(省エネリフォームの場合、減税の他に補助金を受けられる可能性もあります。)

「3世代同居リフォーム」の工事内容

キッチン・浴室・トイレ・玄関のうち、どれか一つをさらに増設する工事。「もともとキッチンが無かったのでキッチンを増設しよう!」というような工事は対象外で、増設した結果、その設備の数が2つ以上にならなければいけません。

「長期優良住宅化リフォーム」の主な工事内容

小屋裏の換気性向上の為の工事・床下点検口や雨どい設置工事・浴室の防水・壁の防腐処理など。長期優良化リフォーム単独で減税を受ける場合、工事後に長期優良住宅の認定を受ける必要があります。
長期優良住宅の認定を受けるには細かい規定があり、全てをクリアする為に不必要な工事もしなければいけなくなってしまうので、省エネリフォーム工事と併用してこの工事を行う事が多いようです。

 

一見、減税の対象が限られていて敷居が高いように思われがちですが、その具体的な対象工事内容の中には、「壁の張り変え」や「増築」「改修」なども含まれるので、予定している工事がリフォーム減税の対象になるかどうかは、工事をお任せする工務店さんに、一度確認してみると良いでしょう。

 

2つの所得税減税方式

所得税のリフォーム減税を受ける際には、2の減税方法から選ぶ事が出来ます。
1つ目は、「投資型減税」というもので、一定規模以上の家屋リフォームであれば、ローンを組んでいなくても工事費用等の約10%を所得税から控除できるというもの。
(控除限度額:200万円または250万円。控除対象期間:1年)
2つ目は「ローン型減税」。
性能向上リフォームの2%でなおかつローン残高の1%が所得税から控除されます。
(5年以上の償還期間のあるローンが対象。控除限度額:1000万円。控除対象期間:5年)
いずれも、税金が戻ってくる限度額は、「62.5万」になります。

この2つの減税方式を比べてみると、「何故、ローンを組んだ方が、沢山減税制度を受ける事ができるのか…」って思ってしまいますよね。その理由は、リフォーム減税制度が「住宅ローン減税制度」から発生した事と深く関係しています。そもそも「住宅ローン減税制度」は、「住宅ローンを払っている人の金利の負担を軽くしてあげよう。」という目的で作られたもの。だから、金利負担のあるローンを組んだ人の方が、より減税される仕組みになっているという訳なのですね。

他にも色々な種類の減税措置があります。

リフォーム減税の対象工事は、所得税だけでなく固定資産でも受ける事が出来ます。
「耐震・バリアフリー・省エネ」に関する工事後、1.2年は固定資産の半額から全額が免除。
工事が完了してから3ヶ月以内に市町村に申告する必要があります。年間の非課税贈与額は110万円までと決められていますが、リフォーム資金として贈与すれば、それにプラスして800万円分が非課税対象になります。
リフォーム減税制度は、資産が多い方の早めの相続税対策としても大活躍してくれそうな予感です。
贈与税非課税を理由にして、親御さんからリフォーム資金をお願いしてみるのも良いかもしれません。所得税や固定資産税・贈与税の他にも、登録免許税の特例措置・不動産取得税の特例措置などの優遇を受けられる場合があります。この制度は、減税優遇対象となる工事が行われた中古物件を購入する場合に、所有権移転登記にかかる登録免許税や不動産取得税が減税されるという特例措置になります。
自分がリフォームした場合でなくても、リフォームされた建物を購入する時にも減税的な優遇が受けられるという訳です。

 

この特例優遇を受ける為には、減税申告の場合と同様に、建築士や指定確認機関が発行する工事の証明書が必要となります。リフォーム工事を行う際には、住宅金融支援機構が実施しているフラット35などのリフォーム融資制度や、高齢者向け特例返済などの融資制度がある事も事前に調べて置くと良いでしょう。
また、優良住宅化リフォーム推進事業や、住宅建築物安全ストック事業などの支援金制度を利用して、受け取る事が出来る補助金があるかを調べて置く事も大切です。

 

リフォーム減税の申告に必要な書類は?

リフォーム減税制度は、自分で申告等の手続きをしないと受けられないものなので少し面倒ですが必要な書類を揃えて市町村の税務課などに申請・届出をしなければなりません。

 

  • 増改築工事証明書
  • 住宅耐震改修証明書
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険付き保障証明書

 

これらは、必要な主な書類の一例。この証明書は自分で作成するのではなく、建築士や指定確認検査機関・登録住宅性能確認機関などに作成を依頼します。
リフォーム減税制度にあまり詳しくない個人大工さんなどの場合は、自分自身で制度を理解して第三者機関に依頼し、証明書の作成作業を進めていかなければいけない場合があります。

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