中古マンション購入時には消費税がかからない?

2019-10-07
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消費税がとうとう10%に上がりましたが、マンション購入時で消費税がかかる費用を知りたいと思いまして。
今回はマンション購入で消費税がかかるところとかかからないところについて解説します。

この記事のざっくりとしたポイント

  • 土地の持分には消費税はかからない
  • 個人が売主の建物には消費税はかからない
  • 業者が売主の建物には消費税がかかる
  • 仲介手数料には消費税がかかる

新築住宅を購入する際には、通常、売主は課税事業者なので消費税を支払う必要があり、その税率は2019年10月以降の売買契約の場合の税率は10%となります。

 

例えば、建物部分が4,000万円の不動産を購入すると、4,000万円×10%=400万円もの消費税が課税される計算となります。※土地は非課税なので実際の税額はもっと複雑になりますが、ここでは土地部分は省略して計算しています。

不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用、住宅ローンの保証料や金利、所有権移転登記にかかる費用も考えると、できるだけ無駄な支出は避けたいところです。

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個人の売主から買う場合の消費税は非課税

中古マンションの購入であれば消費税が非課税となる場合があります。新築と比べて購入価格そのものが抑えられることに加えて、消費税もゼロとなれば中古マンションのお得度は増します。

消費税が課税されないための条件は、個人の売主から購入する場合です。

消費税の課税ルールでは、事業者による財やサービスが課税対象となっています。個人の売主は事業者ではありませんので消費税を支払う必要がなく、購入者も消費税を上乗せした価格を支払う必要はありません。

不動産という高額の商品を個人対個人で売買するケースはまれなので、「個人の売主から買う」と聞くと、実現可能性が乏しいと思えるかもしれません。しかし、不動産業者を介してマッチングしてもらう場合でも、売主(不動産の所有者)が個人であれば消費税は非課税となります。

不動産会社に仲介してもらった場合でも、もともとの不動産の売主が個人であれば消費税は非課税なのです。

中古不動産の仲介実務では取引される物件の8割程度以上は個人売主なので、中古市場はでは本体価格の大半は消費税は非課税と言えます。

具体的に3,000万円の中古マンションを購入する場合を想定すると、個人の売主から買えば消費税300万円を払う必要がないのです。

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売主が不動産会社などの事業体の場合は消費税の課税対象

中古マンション選びでは多くの人が不動産会社に足を運んだりSUUMOやライフル、アットホーム等を見て内覧物件を検討すると思います。
最近はSUUMOでも希望条件を登録しておくと、新着物件があった時に教えてくれるサービスもあるものね。
ただし、紹介される物件の中には個人が売主ではなく、不動産会社などの事業体が売主となっているものも含まれているので注意が必要です。

表示されている不動産の価格は消費税の課税対象となるものは税込み表示が原則です。そのため、購入することに決めた不動産の売主が仮に事業体であっても、追加的に消費税を支払う必要はありません。

ただよく考えると不動産本体の価格よりも消費税分だけ高い価格を支払う結果になっていることは事実なので、将来、購入したお部屋を売却する際に消費税分を回収することはできない可能性があります。

購入して住んだ途端に価値が下がる新築マンションと異なり、中古マンションは購入に伴う価格下落がないことが魅力の1つと言えますが、消費税が課税される中古マンションを買えば、購入代金のうち消費税分の価値はすぐに消滅する形になります。

購入時には税込み価格でも納得できる価格水準だったとしても、 売却段階になって損が発生することがあるので、消費税の増税後はに課税物件を購入する際は更に注意が必要です。

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売主が誰かは取引様態をチェックすればOK

消費税の課税対象となるかどうかは、売主によって決まるんですね。
では売主が個人なのか事業体なのかをチェックする方法ですが、そこでのチェックすべきポイントは「取引様態」です。

取引様態が「売主」となっている場合は事業体(不動産業者)が売主となっていて、 取引様態が「売主」の物件には消費税が課税さます。
取引様態には「売主」のほか、「一般」、「媒介」、「仲介」がありますが、これらの表記がなされている場合は、広告をしている不動産業者は売主ではないことがわかります。

とはいえ、個人から仲介依頼を受けているのか、他の不動産会社をはじめとする事業体からの依頼なのかはわかりませんので、気になるときは不動産会社に直接質問してもいいと思います。

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土地の売買に消費税はかからない

建物の価値は築年数が経過すると低下します。他方、土地の価値は周辺環境などに基づいて判断される地価によって決まります。

そのため、土地付きでの売買が基本となる戸建てのほうが中古住宅でも価格が高止まりし、 課税される消費税額も大きいというイメージがあるかもしれません。

しかし、土地の売買にはそもそも消費税がかかりませんので、売主が個人、事業体のいずれであっても土地の売買は消費税非課税で行えます。そのため、戸建ての場合に取り立てて消費税額の負担が大きいとは言えません。

むしろ、マンションと比べて耐用年数が短い分、建物価格の低下ペースが速いため 消費税負担は軽くなる傾向があります。

庭付きの一戸建ては憧れるので、消費税の負担は少ないと聞いて安心しました。

そのため、消費税を特に意識すべきなのは中古マンションの購入時で、契約書に記載される土地と建物の価格の内訳を確認したときに、購入価格の大部分が建物で課税対象なっていることがあり、土地の評価価格が低い場合に戸建でありながら消費税負担が大きい現象が起きるのでその点は注意です。

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消費税が課税される場合は「すまい給付金」や住宅ローン控除の利用でお得に

中古マンション探しを行い、せっかく見つけた希望の物件の売主が 数少ない消費税課税対象の物件だったらがっかりしてしまうかもしれません。ただ、その場合の不都合の是正の為に「すまい給付金」制度があります

中古マンションを何件も内覧をしてやっと見つけた物件の売主が事業体なら、運悪く数少ない消費税課税対象の物件に当たったことになりがっかりしそうです。
事業体が売り手の中古マンションを購入することにはメリットももちろんあるのでここから解説します。

まず、所得によってはすまい給付金の支給を受けられる場合があります。 目安として収入が年510万円以下ならすまい給付金の対象となります。
給付金額も収入に応じて異なりますが、10万円~最大30万円が支給金額となっています。

仮に2,000万円の中古マンションを購入した場合は消費税160万円がかかります。しかし、すまい給付金を最大の30万円もらえるとなると、個人売主から購入する場合と比べた支出増を160万円-30万円=130万円に抑えることができます。

また、事業体が売主の場合は住宅ローン控除の上限額が高くなります。 個人の売主から中古マンションを買った場合の住宅ローン控除の上限額は年20万円に上がります。住宅ローン控除の割合は1%ですから、ローン残高が2,000万円までの場合は残高のすべてに対して控除を受けられることになります。

中古マンションでも利便性が高いエリアに立地していたり、設備が整っていたりすれば2,000万円以上のローンを組んで購入するケースがありますが、ローン金利が発生するのに控除は受けられない金額があれば負担軽減が限定的になってしまいます。

いっぽう、事業体からの購入時には住宅ローン控除を最大40万円まで受けられます。 ローン残高が4,000万円までの部分に対して控除を受けられるのです。購入時に消費税負担が先行しても、住宅ローン控除で着実に挽回できるのです。

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仲介手数料等に消費税が課税される点に要注意

出来るだけ、お得にマンションを購入したいのですが、他に気を付けることはありますか。
中古マンションを個人の売主から購入すれば、購入代金に消費税がかからないことは説明しましたが、中古マンションを買う際には消費税とは無縁かというとそうではありません。

一般的に個人の売主から直接不動産を購入するケースはまれで、仲介業者を利用するのが通常です。不動産仲介業者を利用すると売買成立時に仲介手数料を支払い、その仲介手数料に対しては消費税が課税されます。

仲介手数料は上限が売買代金の3%+6万円と定められています。

したがって、仮に3,000万円の中古マンションを不動産仲介会社を通して購入をした場合、最大96万円の手数料を支払うことになり、96万円に対しては9.6万円の消費税が上乗せされてせいきゅうされます。

他にも、リフォーム費用などには消費税がかかりますので、中古マンションの購入とほぼ同じタイミングでリフォームをするケースではさらに消費税が発生する場面があることは注意が必要です。

消費税10%への増税の影響

ここまでの説明の通り、新築マンションの建物価格と中古マンションの仲介手数料が主に消費増税の影響を受けることとなります。
新築マンションはほぼ全てが消費増税の影響を受けますが、中古マンションの場合、売主が課税事業者の割合は日本全体の取引で約2割程度なので直接の影響は少ないと言えます。ただ、細かいところを見ていけば下記の様な場面で消費税は発生します。

銀行事務手数料

銀行に支払う住宅ローンの事務手数料は都市銀行やネット銀行のケースだと借入金額の2%という設定が多く、4,000万円の物件をフルローンで購入の場合は事務手数料は80万円、その消費税は8万円となります。

登記費用

上記の4,000万円の購入のケースの場合、登記費用は50万円程度となり、そのうち司法書士報酬は15万円程、その為、消費税は15,000円となります。

引っ越し費用

4人家族の引っ越し費用は概算で25万円程度となり、消費税は25,000円となります。

新規購入家具家電

冷蔵庫、洗濯機、カーテン辺りが新居の購入時にかさむ費用で、4人家族の場合は約100万円、消費税は10万円ともなります。

 

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消費税の増税で中古マンション人気が高まる可能性

消費税の10%UPの前と後はどちらが中古マンション購入はお得なのかな
一概には言えませんが、2019年10月以降は不動産価格は一時的に値下がりすると私は予測しているので、増税分を考えても増税後に購入した方が有利と考えています。

2019年の10月に消費増税がされましが、消費増税が進めばそれだけ新築不動産の購入に必要となる費用は多くなります。

そうなると、非課税で購入できる中古マンションの人気が高まる可能性があります。その為、新築マンションは需要が低下し値下がり、中古マンションは需要が変わらず価格を維持する可能性が高いと考えています。

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