【宅建士が解説】中古マンションを買うなら維持費に要注意

2019-06-29
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中古マンションを購入した場合には戸建住宅と違い住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金のランニング費用が発生します。今回は将来に想定される維持費や他の注意点について解説します。

中古マンションを買うなら、将来の維持費に要注意

中古マンションの購入を考えていますが、住宅ローン返済以外にも様々な維持費があると聞きましたが、どのような維持費がありますか?
マンションの主な維持費には、管理費、修繕積立金、税金、駐車料がありますので、今回はそれぞれ順を追って解説します。

管理費

管理費は、マンション共用部分の設備使用、点検、清掃、管理会社への報酬などに使う費用です。共用部分はエントランス・廊下・階段・エレベーター等です。

共用部分が大きいと管理費は高くなります。また、最近の大型マンションであればエントランスにコンシェルジュを配置する場合がありますが、人件費を要しますので管理費はその分高くなります。

管理費内訳

  • 管理会社への業務委託費:管理員、コンシェルジュの人件費など
  • 共用設備の維持費、光熱費、保守点検費:エレベーター、エントランス(オートロック)、防犯カメラ、警備システムなど
  • 共用部分の火災保険
  • 清掃費、ごみ処理費、消毒費
  • 管理組合の運営費
  • 日常の軽微な補修費

管理会社

三菱地所、住友不動産、東京建物など歴史の長い会社が建築した中古マンションは、そのブランドイメージにより人気度は高いです。

反面、それらの会社の傘下の管理会社が管理を行いますので管理費は高くなります。
中古マンションによっては高い管理費や不足気味な修繕積立金などにより、問題を抱えている管理会社は少なくありません。概ねマンション住民から構成されるマンション管理組合は以下の様な悩みを抱えています。

管理組合の課題

  • 管理費の削減
  • 修繕積立金の値上げ・不足を解消
  • 管理会社の変更

マンション管理経営状況によっては、管理会社を見直し、大幅なコスト削減を行い立て直す方法もあります。
WEBサイト上で、管理会社の見直しを無料でサービスする第三者機関が情報を掲載していますので活用するのも一つの手段です。

修繕積立金

修繕積立金はマンションの屋上の防水工事、外壁の修繕工事、給排水設備の修繕工事などに要する費用です。マンションを長期間にわたり良好な状態に維持していくために必要な費用です。この積立金が欠乏をするとマンションの維持管理のレベルが落ち、物件の価値も毀損しますので詳細は下記の関連記事をご参照ください。

【関連記事】中古マンション購入時にチェックしたい修繕積立金の不足

長期修繕計画

長期修繕計画は、将来見込まれる修繕工事の内容、時期、概算費用などを盛り込んで作成されます。
長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されますが、金額は長期的に確定されたものではなく一定期間ごとに見直していくことを前提とします。

マンション規模

国土交通省が平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しましたが、専有床面積当たりの修繕積立金の額は下表の通りです。

専有床面積当たりの修繕積立金の額(出典:国土交通省)

この表より平均値で比較しますと15階未満で建築延床面積が10,000㎡以上のマンションの場合、修繕積立金は178円/㎡・月と一番安くなります。
民間会社のアンケートデータと合わせて鑑みますと、一戸当たりの専有面積にもよりますが、15階未満で100戸以上200戸未満の大規模マンションですと、修繕積立金は比較的安く抑えることが出来ます。

しかし、15階建て未満で50戸未満の小規模マンションや15階建て以上の高層マンションになりますと修繕積立金は上がります。
例えば、10階建て、建築床面積が8,000㎡のマンションで、専有床面積80㎡の住戸の修繕積立金は、上表より平均値は202円/㎡・月なので、

修繕積立金平均値 = 80㎡ × 202円/㎡・月 = 16,160円/月

修繕積立金平均値の計算は上記となります。

【人気記事】変動金利と固定金利の違いとは?今なら変動金利が良い理由を解説

駐車場

マンションに機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要し、修繕積立金に影響する度合いは大きいです。下表は国土交通省が発表した機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費です。

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(出典:国土交通省)

例えば購入を検討しているマンションに、2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が70台分あり、購入予定の住戸の床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積が8,000㎡の場合、負担割合は80/8000となります。

修繕積立金平均値 = 7.085円 × 70台 × 80/8,000 = 4,960円

修繕積立金平均値は上記の計算となります。

エレベーター・オートロック

エレベーターは50~100戸に1基が適正とされます。30戸の小規模マンションであっても、90戸の中規模マンションであっても、エレベーターは1基です。修繕・管理費用は同じなので、1戸当りの管理費・修繕積立金は3倍の差となります。

エントランスのオートロックも同じことが言えます。エレベーターは必需設備ですが、オートロックは小規模マンションの場合には将来の保守更新の負担は大きく検討を見合わせる材料となります。

税金

マンションも保有期間中の土地・建物に固定資産税・都市計画税が毎年かかります。

固定資産税の計算式

  • 固定資産税:土地・建物の評価額 × 1.4%
  • 都市計画税:土地・建物の評価額 × 0.3%

固定資産税・都市計画税の評価額は3年ごとに見直され、建物は少しずつ下がりますので、固定資産税・都市計画税も下がります。

固定資産税については下記の関連記事で詳しく説明をしています。

【関連記事】中古マンションにかかる固定資産税を計算してみよう

駐車料

駐車料は自動車保持者のみにかかる費用です。形式として、平置き駐車場、自走式駐車場、機械式駐車場があります。自走式駐車場、機械式駐車場になりますと修繕工事費が加算されますので、長期的な修繕積立金の負担の観点から見れば平置き駐車場が優れています。

中古マンションは大規模修繕工事に要注意

中古マンションも築10~20年になると大規模修繕工事を行うと聞きました。多額の工事費を要するみたいですが、どの様な点に注意すれば良いのですか?
これから主な建物部位ごとに説明します。また、大規模修繕工事を管理会社を通さずに行った方が費用は抑えられるので、その仕組みも説明します。

大規模修繕工事を行う際、中古マンションの主な個所ごとに修繕工事費が安くなる仕上げや材料を検証してゆきます。検証を通して修繕積立金を抑えられる中古マンションを選択することが出来ます。

外壁

外壁は一定期間ごとに塗り替えが必要な塗装仕上げの他、タイル張りのマンションも多くみられます。タイル張りの場合は一定期間ごとの塗り替えは必要ありません。

タイル張りのメンテナンスは大規模修繕工事の際、高圧洗浄を行えば通常は完了です。建築工事費用はタイル張りの方が塗装仕上げよりも高くつきますが、長期間のメンテナンス費用は塗装仕上げよりも安くつきます。中古マンションを買うなら修繕工事費の観点からタイル張りの方がおすすめです。

手摺り等

手摺り等には、ステンレス、アルミ、鉄など様々な素材が用いられます。一定期間ごとに塗装を要する鉄製の他、錆びにくいステンレス製やアルミ製のものがあります。

最近の新築マンションでは錆びにくい材料が使われており、修繕工事費は安くなる傾向にあります。中古マンションを買うなら、修繕工事費の観点から手摺りがステンレス製かアルミ製になっているものが良く、素材が知りたいときは不動産仲介会社に調査を依頼すればわかります。

給水管・排水管

共用の給水管や排水管は、配管や継手部分の内部がよく腐食します。その対策として、更生工事(洗浄、研磨、コーティング)や更新(取替)工事を要します。

最近の新築マンションでは、プラスチック管やステンレス管など腐食しにくい材料が使われるようになりました。そのことにより、更生工事が無くなり更新(取替)工事も遅らせることが出来ます。給排水管の修繕工事費も安くなる傾向にあり、修繕工事費の観点から見れば、給排水管がプラスチック製かステンレス製になっているものが良いので、外観から判断ができない場合は不動産会社に調査を依頼することになります。

修繕工事会社

大規模修繕工事費は直接、修繕工事の施工会社に発注すると安く施工が可能で可能であれば最も有効です。

ただ一般的なケースは管理会社を通じて修繕工事会社に発注する方法で、実は管理会社はここでも利益をあげており、管理会社は相場で修繕工事費用の30~40%を手数料として上乗せをして管理組合に見積もりを提出しているのが実際です。

例えば、3,000万円の大規模修繕工事費を要する場合、

3,000万円(大規模修繕工事費用) × 40%(手数料割合) = 1,200万円(上乗せ手数料)

となります。

実際の大規模修繕工事費用は1,800万円になります。これでは何のための修繕積立金かわかりませんが、現在は優良会社を無料で紹介する第三者機関がありますので、修繕工事費を安くするなら、WEB上にて検索すれば出てきますので第三者機関の活用をお勧めします。

中古マンションは築年数に要注意

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」から、中古マンションは築25年を過ぎますと下げ止まる傾向にあります。築30年を過ぎますと、むしろ価格が上がる中古マンションもあります。※2
これより、中古マンションを買うなら、資産価値の観点から見ますと築25年を過ぎた物件の購入が良いといえます。

ただし、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用する際、中古マンション(耐火建築物)の場合は築25年までが条件となります。その為、上記とあわせて検証すると、資産価値・住宅ローン控除の観点から見て理想的には築23~25年の中古マンション購入が最も好ましい築年数となります。

築年数とマンション価格の詳細は下記の関連記事も参考にしてください。

【関連記事】マンション価格の下落は築何年目で止まるの?

中古マンションは耐震基準に要注意

耐震基準は建築物を設計する際、最低限度の耐震能力を有することを保証し建築許可する基準です。耐震基準には、1981年6月を境として旧耐震基準と新耐震基準があります。当然、耐震能力を強化した新耐震基準の方が安全です。

耐震基準の区分

  • 旧耐震基準:1981年5月31日以前の建築確認済証の交付日
  • 新耐震基準:1981年6月1日以降の建築確認済証の交付日

例えば、1983年に竣工したマンションであっても、1981年5月31日以前の建築確認済証の交付日であれば、旧耐震基準のマンションとなります。住宅金融支援機構「フラット35」の場合ですが、1983年4月1日以降に竣工したマンションを新耐震基準のマンションとしています。

マーケットでも耐震基準の観点から1983年(昭和58年)4月1日以降(築36年)のマンションは人気があり、価格も2割程度旧耐震基準の建物より高くなっています。

以上、維持費、大規模修繕工事、築年数、耐震基準の観点から中古マンション購入を検証しました。特に維持費はマンションに住み続ける限り払い続ける費用なので、少しでも維持費を抑えるためにも購入前に上記内容を一応調べておくことをお勧めします。

主な引用元


※1国土交通省https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf” rel=”noopener” target=”_blank”>「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
※2公益財団法人東日本不動産流通機構www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf” rel=”noopener” target=”_blank”>「築年数から見た首都圏の不動産流通機構」(2018年)
※3国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm” rel=”noopener” target=”_blank”>「中古住宅を取得した場合」(住宅借入金等特別控除)

2018年の記事

中古マンションは新築と比べてローコストで入手しやすいメリットがあります。
限られた予算の中でも、中古マンションなら駅チカなど希望のエリアで購入できるチャンスが広がりますね。
ただし、コスト面を意識して中古マンションを選ぶなら要注意なポイントがあります。
維持費がかさみすぎて、新築マンションよりも結局は割高、などということになるリスクがあるのです。
こんな話を聞くと不安...という人もいるでしょう。そこで、中古マンションにかかる維持費について把握していきましょう。

 

 

築年数が経てば維持費はかさみやすい

マンションは戸建てと異なり、個人が所有しない部分が多くあります。
いわゆる「共有部分」ですね。共有部分について、普段は管理会社等が手入れを行ってくれます。
とはいえ、手入れは清掃などの基本的な取り組みだけが基本です。
設備の故障などが発生した際には別途費用をかけて修理を行う必要があるのです。
マンションの建物自体は耐用年数が戸建てよりも長くなっています。
そのため、戸建てと比べて外壁再塗装や屋根の修理に費用を支払う必要が出てくるタイミングは遅くなると言えます。
とはいえ、マンションも築年数が経つにつれていたみは発生します。
徐々に修理すべき個所が増えてくることになるでしょう。
その結果、維持にかかる費用がどんどん増えていくことが想定されます。
修繕にかかる費用がいきなり居住者に請求されるわけではありません。
しかし、修繕積立金などの費用が上がることで、中長期的には負担を強いられてしまうのです。
中古マンションを買う際には維持費がかさみすぎないかをしっかりチェックしておくべきなのです。

中古マンション購入時には管理費や修繕積立金の額を要チェック

では、具体的にどのような項目をチェックすべきなのかを知っておきましょう。
マンションでは毎月、管理費や修繕積立金が徴収されます。
この金額がどのくらいなのかについて、物件を検討する際に比較してみましょう。
一般的に、新築物件では安めに設定されています。
築年数が経つにつれてこれらの額が引き上げられる傾向が見られるのです。
東京都内のマンションを例に、管理費や修繕積立金の相場を見てみましょう。

 

 

【例1】ライオンズマンション南砂町

管理費:8,200円/月 修繕積立金:4,940円/月

1985年10月建築で、築年数は30年以上となっています。
ただ、オートロック設備があるなど魅力ある物件であり続けています。
2013年2月に大規模修繕が実施されていることから、管理費や修繕積立金の急上昇の懸念は低いですね。
築年数が経っていても維持費が抑えられる中古物件があるとわかります。

【例2】東京シーサウスブランファーレ

管理費:12,210円/月 修繕積立金:9,330円

2004年築の36階建てタワーマンションです。
品川駅徒歩圏内の好立地です。賃貸住宅から自己所有マンションへの転居を検討する際には、
維持費が高いと家賃がなくなるメリットが薄れてしまうので要注意です。

【例3】高輪・ザレジデンス テラス棟

管理費:14,500円 修繕積立金:4,790円

2005年築の47階建てタワーマンションで品川駅徒歩圏内と例2の物件に近い条件です。
ただ、管理費がやや高めな一方で修繕積立金は半額程度と大幅に安くなっています。
維持費の安さは魅力ですが、大規模修繕等の際に積立金が不足すれば維持費増となるリスクがあります。

管理費や修繕積立金の額がさまざまであることがお分かりいただけたでしょうか。
管理費はマンションの管理体制に応じて費用が変わります。
たとえ少し高めの費用であっても、住民サポートが充実している等の場合は割に合うと考えることもできるでしょう。
特に注意すべきポイントは修繕積立金です。
類似の物件と比べて大幅に安い場合は、中長期的に住み続けると積立金の値上げが発生するリスクがあると考えてください。

建て替えなど大規模費用発生時に維持費が急増するリスクも

マンションは築年数が経つにつれて必要とされる修繕の規模が大きくなります。
かかる費用もそれに伴って多くなってしまうのです。
もちろん、各マンションでは大規模な修繕に備えて積立金を確保しているはずです。
しかし、必ずしも十分な積立金を確保できているとは限りません。
積立計画が甘かったり、当初の想定よりも早い段階で大規模修繕が必要になったりと言ったケースでは、積立金が値上げされるリスクがあるのです。
そのため、中古マンションを購入する際には近いうちに大規模な修繕が発生しないかを調べておきましょう。
もし大規模修繕が発生するとわかれば、積立金が十分に確保できているかをチェックしてください。
新築や築浅のころから長年住み続けた住民たちが十分な積み立てを行わなかったツケを、
中古マンションを購入したばかりのあなたが負わされることのないようにしたいものですね。
場合によっては売主が維持費増を懸念して中古マンションを売りに出していることもあり得ます。
しっかり売り抜けて売主が負担せずに済んだ維持費を自分がいきなり背負わずに済むよう、維持費の変動リスクには要注意です。

戸数の多いマンションなら管理費が安めに

中古マンション探しをする際、築年数がかなり立っている物件を狙うとすると修繕積立金が高めになってしまうことはやむを得ないでしょう。
それでも維持費を少しでも抑えられる物件を探したい場合は、管理費に着目してください。
管理費はマンションの戸数が多いほうが安くなる傾向があります。
50戸のマンションを管理する際にかかる費用が100戸のマンションの管理費用の半分というわけにはいかないからです。
そのため、戸数の多いマンションを選べば管理費負担を抑えやすいと言えます。
戸数が多ければ、それだけ大規模修繕などの際にかかる費用も多くの世帯が広く薄く負担することが可能です。
急な支出増のリスクを抑えるためにも、戸数の多い中古マンションを探すと良いでしょう。
ただし、戸数が多くても人気の高いタワーマンション等ではフィットネスジムが併設されているなど設備が充実しているために、
管理費も割高に感じられることがあるでしょう。
マンションの設備を自分が使うかどうかも考えながら、維持費を支払う価値があるかを判断してください。

 

駐車場使用料も気になる

自動車を保有している場合は、駐車場使用料も気になります。
駐車場使用料として利用者から徴収した費用は、修繕積立金や管理費などの一部に充てられるからです。
もしこれらの費用が不足気味になれば、駐車場使用料が値上げされるリスクもあります。
また、駐車場の利用者が減るなどして維持管理コストに見合わなくなった場合は、駐車場設備が簡素化される可能性もあります。
例えば、機械式駐車場が平面化されるなどの例が考えられます。
費用の変動はもちろん、利用できる設備が減少する可能性も念頭に置いておいてください。

目先の物件価格だけでなく維持コストも考慮して物件選びを

中古マンション探しをする際は、物件価格や仲介手数料などが気になるはずです。
もちろん、これらの費用は予算と相談しながら希望に合った物件を探すうえでぜひチェックすべき項目でしょう。
しかし、不動産は買っただけで終わりではありません。
購入後も維持管理を行う必要があるのです。
中古マンションであれば自らの手で行わなければならない作業はほとんどありません。
ただその分、管理費や修繕積立金などの費用を毎月支払うことになります。
維持費がかさむ中古マンションを購入してしまうと、住宅ローンの返済と合わせて家計を大きく圧迫しかねません。
物件選びの際は維持コストも考慮しましょう。

 

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