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2019-08-23
中古マンションを購入したときには、管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかります。
そして、意外と忘れがちなのが「固定資産税」ですが、固定資産税が高ければそれだけ負担も大きくなるので要注意です。
今回は中古マンション購入時の固定資産税について、そもそも固定資産税とは何か？誰が支払うか？税率はどのくらいか？注意点はないか？という点について解説していきます。
まずは、固定資産税の概要について以下を知っておきましょう。
そもそも固定資産税とは、１月１日時点で土地や建物などの不動産を所有している人に課せられる地方税のことです。
1月1日時点における土地や建物の評価額が算出され、その評価額に一定の税率が課せられます。
実際には、毎年5～6月頃の「固定資産税納税通知書」が郵送されてくるので、その通知書の内容に従って一括で支払うか、もしくは4回に分けて支払うという仕組みです。
中古マンションを購入する場合は、売主が過去に支払った…もしくは今年請求されている固定資産税額が分かれば、自分がそのマンションを購入したときに支払うべき固定資産税額が分かります。
マンションの場合は「土地を所有している」という感覚がない人が多く、建物部分に目がいきがちでしょう。
しかし、マンションを購入した場合は、当然ながら「土地」も保有しています。というのも、マンションが建築されている土地は、そのマンションの所有者全員が共有しているという扱いだからです。
そして、自分が所有している部屋の広さによって持ち分割合が決まっており、「土地の総面積×持ち分割合」という計算式で、自分が保有している土地の大きさを算出します。
そして、「土地の総面積にかかる固定資産税×持ち分割合」が、支払うべき土地の固定資産税です。
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固定資産税の概要が分かったところで、次は実際に固定資産税を計算してみます。そのために、固定資産税の計算に関する以下の点を知っておきましょう。
なお、以下で解説する固定資産税額の計算例は、軽減措置なども加味して計算しており、軽減措置の詳細については後述します。
固定資産税の税率は1.4％であり、計算式にすると「課税標準額 × 1.4％」になります。なお、課税標準額とは、税額計算をするにあたり、税率に乗じて税額を求めるための「価額」のことです。
固定資産税の場合は、その不動産の「固定資産税評価額」が基になるので、以下より課税標準額は「固定資産税評価額」と表記します。
固定資産税は国税ではなく、各都道府県が税率などを決められる地方税ですが、どの都道府県でも上記の税率と思って問題ありません。
では、実際に新築 マンションと中古マンション購入時の固定資産税額を比較してみましょう。想定するマンションは以下の通りです。
試算で想定するマンション
軽減措置についての詳細は後述しますが、まず新築物件の場合は以下のような軽減があります。
新築マンションの軽減措置
なお、今回想定するマンションでは、持ち分割合で計算すると所有している土地は200㎡以下になるという想定です。上記を踏まえて、固定資産税率である1.4％で計算すると以下の金額になります。
固定資産税の計算式
このように、建物・土地がそれぞれ3,000万円の評価額である新築マンションは、固定資産税額28万円となります。
次に、前項で計算したマンションを、築15年の中古の状態で買った場合の固定資産税額を計算してみましょう。
中古物件の場合は、建物の固定資産税評価額を補正してから計算します。補正率は築年数によって異なりますが、たとえば東京都だと築15年の物件の評価額は0.6225倍の補正率に定められています。
それを加味したときの固定資産税額は以下の通りです。
補正率を加味した固定資産税の計算式
このように、中古マンションの場合には固定資産税額が約33万円です。新築マンション購入時は軽減措置がありますが、中古マンションは固定資産税評価額が補正されます。
次に、前項の計算式でも出てきた「固定資産税評価額」について簡単に解説します。固定資産税評価額とは、その不動産の固定資産税を計算するときの評価額のことです。
土地の価格は、相続税を算出する際に利用される路線価に基づいて計算されます。一方、建物の場合は、「再建築価格」という理論上の建築価格を基に算出されます。
目安としては、土地（路線価）の評価額は実勢価格の8割ほど、建物の評価額は新築の建物価格の約5割～6割ほどです。また、固定資産税評価額は3年に1回のペースで見直されます。
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次に、固定資産税の軽減措置である以下について解説していきます。
軽減措置のポイント
なお、これらの軽減措置については東京都主税局の情報を参考にしているので、ほかの都道府県では改めて主税局で確認した方が良いでしょう 。
中古物件の場合は「軽減措置」というより、建物が経年劣化していくことで、どのような仕組みで固定資産税評価が下がるのか？という点について、以下を認識しておきましょう。
評価額の減価の仕組み
中古物件の建物部分の固定資産税評価額は、以下の計算式で算出します。
中古物件の計算式
再建築価格とは、その家を「今新たに建築するとどのくらいの費用になるか？」を計算した価格です。そこに、経年減価補正率を掛けます。
経年減価補正率の正確な数字は次項で解説しますが、要は「築年数が経過して劣化した分」の評価額を下げるという仕組みです。
経年減価補正率は以下の通りです。
このように、減価補正率は木造と非木造（鉄骨や鉄筋鉄骨造など）に分かれており、0.2が最低ライン…つまり最も下落したとしても再建築価格の2割が下限というわけです。
上記の通り、中古マンション（非木造）は築45年でも築50年でも固定資産税評価額に変わりはありません。
住宅を建築するための土地に関しては、「住宅用地の特例」というものがあり、以下のように固定資産税評価額が軽減されます。
住宅用地の特例の概要
ただし、建物の課税床面積の10倍が上限になります。たとえば、建物の課税床面積が50㎡であれば、上記が適用される土地は500㎡（50㎡×10倍）で、それ以上の面積は軽減なしです。
上記が適用される場合は、仮に200㎡以下の土地であれば固定資産税額の計算式は以下になります。
200㎡以下の土地の場合
マンションの場合は、そのマンションの土地を所有者全員で「共有している」という扱いになるため、保有している土地が200㎡を超えるケースは少ないです。
次に、長期優良住宅の軽減措置について解説します。
2009年6月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行され、耐震性・耐久性に関して一定の基準を満たしている物件を「長期優良住宅」と認定されるようになりました。
長期優良住宅に認定されれば、新たに課税される年度から5年度分に限り以下のような軽減措置が適用されます。
長期優良住宅の場合の軽減の概要
また、3階建以上かつ耐火・準耐火建築物の場合には7年度分まで認められます。
建物が新築の場合には、床面積が50㎡以上～280㎡以下の場合には、120㎡までの部分は固定資産税額が1/2になります。
軽減される年数は以下の取りです。
新築建物の場合の軽減の概要
また、土地に関しては上述した「住宅用地の特例」と同じです。
次に、固定資産税が適性かチェックしましょう。そのためには、以下の点を理解しておく必要があります。
税額のチェックをしてみる
役所がやることだからミスはないだろう…と思っている人もいるかもしれませんが、実は2009年～2011年の間に97％の市町村で39万件以上の課税ミスが発覚しています。
これは、総務省が出している「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果 」に記載されていることです。
固定資産税は不動産評価額によっては高額になり得る税金なので、課税ミスがあれば気づかないうちに大きな損失を受けているかもしれません。
そのため、まずは課税ミスがあるかも…という頭で固定資産税額をチェックすることが大切です。
固定資産税額が適性かどうかは、自宅の固定資産税額を建物・土地に分けて適正かどうかをチェックしましょう。上述した点を理解しておけば、自宅の税金が適性かもチェックしやすいはずです。
建物部分の固定資産税が適正かどうかは、毎年４月1日に自治体から送られてくる「課税明細書」という書類を確認します。
というのも、課税明細書には固定資産税の金額や土地・家屋の価格、課税標準額などが記載されているからです。
その金額と、中古マンション購入時に不動産会社から聞いてる前所有者（売主）が支払っていた固定資産税額を比較してみましょう。
課税明細書のサンプルを見てみたい…という方は、主税局のサイトでサンプルを確認できます。もし、課税明細書を紛失してしまったのなら、区役所などで「名寄帳（なよせちょう）」を取得します。
また、登記上の面積と課税明細上の床面積が合っているかも確認しましょう。登記上の面積は中古マンション購入時にもらう履歴事項証明書や登記識別情報に記載されています。
次に、土地部分に課税ミスがないかを確認します。土地部分も、まずは建物部分と同じく前所有者が支払っていた税額と比較します。
そして、次に上述した住宅用地の特例である以下が適用されているかをチェックします。
固定資産税の計算式
さきほどの報告書を見る限り、この軽減措置が行われていなかったことによる課税ミスが多いです。
もし、この特例が利用できるのにも関わらず、「価格（評価額）」と「課税標準額」が同じ金額になっているなら課税ミスの可能性が高いでしょう。
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では、さいごに固定資産税精算金に関する注意点として以下を解説します。
軽減措置のポイント
上述の通り、固定資産税を支払うのはその年の1月1日に不動産を所有していた人です。
そして、不動産の引渡し（所有権移転）を1月1日に行うことはまずないので、基本的に不動産を売買した年の1年分の固定資産税は売主が支払います。
しかし、本来は引渡し日以降の所有権は買主にあるので、引渡し日以降の固定資産税は買主が支払うべきです。そのため、引渡し日を境に固定資産税を案分するのが、固定資産税の精算になります。
仮に、固定資産税額が年間12万円の不動産を、売主Aさんと買主Bさんの間で売買契約を結びに、7/1に引渡しを完了したとします。
その場合、7月～12月という1年の半分は買主Bさんに所有権があるので、その期間の固定資産税は買主Bさんが負担すべきです。
そのため、「年間固定資産税12万円×1/2（半年分）＝6万円」を買主Bさんは売主Aさんに、固定資産税の精算金として支払うということになります。
この金額は、引き渡し時に売買代金と一緒に支払うのが一般的です。
このように、中古マンションにかかる固定資産税については、まず固定資産税とは何か？そして、税率と計算方法について理解しておきましょう。
その上で、建物や土地の軽減措置を頭に入れて、適正かどうか判断する方法を知っておきます。固定資産税はランニングコストして高額になるケースも少なくないので、上述した点は中古マンション売買時に必ず把握しておきましょう。
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昨今の不動産経済の活性化により、タワーマンションの物件価値を考えた、富裕層を中心とする節税対策が目立ってきたのが現状です。その影響もあり、平成29年4月1日より新たにタワーマンションの税制改革が進められました。
これまでの固定資産税は、土地の公示価格や家屋自体をもとにして、1棟全体の評価額が決定。その後、マンションの所有床面積に応じて課税金額が決まっていました。
もちろん、今まではこの計算式でも大きな問題はなかったのですが、タワーマンションがどんどん増えていることで、その課税金額の決まり方に公正性の疑問が出てきました。
課税金額は、階数関係なく同じ床面積であれば同じ金額設定。例えば1階の60㎡と10階の60㎡、30階の60㎡も全く同じ固定資産税というのが決まりでした。
しかし、実際の販売価格や資産価値的な目線では、下層階より高層階の方が高額となるのが一般的。特にタワーマンションでは、同じ床面積でも1階と上層階とでは、物件価格が1.5倍の価格差が出てもおかしくありません。
さらに、この固定資産税は相続税の算出にも関係があり、大きなポイントとなっています。その高層階の税額の割安さに目をつけたのが、富裕層達の節税対策です。
「タワマン節税」と新聞やニュースでも一時話題となりました。物件の市場価値に明らかな差があるにも関わらず、固定資産税が同額という不公平な状況でした。そのような背景から、固定資産税の見直しが始まることが決定となりました。
まず建物1棟全体の評価額の決まり方は、今まで通り土地の公示価格や家屋自体をもとに算出されます。
そして今までは階数は関係なく、床面積のみで決めていた部分が変更になりました。
今までの不公平さをなくすため、階層ごとに調整をすることになりました。改定後の決まりとしては、中層階は今までと同様、下層階は減税対象、高層階は増税対象という3つの固まりに分かれてきます。中にはプレミアム住戸などは当てはまりやすい、天井の高さの違いも算出に反映されることもあります。
今までタワーマンションの定義はありませんでしたが、①20階建て以上、②高さ60ｍ以上と定義が決まり、それに当てはまる新築物件が対象となります。
この2つが対象物件の条件となります。注意なのは、平成29年4月前までに完成して引き渡された物件は改正前の固定資産税が適用され、中古マンションは平成29年4月以降の引き渡しでも、改正前の課税金額となります。
今後は、タワーマンション高層階の中古物件に付加価値がつく可能性も考えられます。今回、課税金額が見直しされることで、固定資産税や相続税は長く住み続ける物件選びを左右する問題となりそうです。
今回、タワーマンションの課税見直しを図ることで、実際どれくらいの差が生じるかを試算してゆきます。改正後の算出方法は、各フロアごとに課税率のパーセンテージが変わってくる仕組みです。
中間階を基準とし、階が１つあがるだけで約0.256％の増税となります。逆に階が1つ下がると約0.256％減税され、課税が少なく済むことになります。例として40階建てのタワーマンションを参考にした場合、20階を基準とし最上階の40階では約5％の増税。最下部の1階では約5％の減税という算出です。
1階と40階とでは約10％の課税金額の差が発生し、20階建てのタワーマンションでは最大約3.5％程度の差が見込まれます。
このような税制改正がされたことで、タワーマンションの物件価値に対する不公平さも徐々に改善されてゆくものと思います。富裕層は新たに評価額が小さく、将来位の換金性が担保され、果実や利子を生み出す節税ツールを探すことになります。
新しい課税金額でも、高層階の方が資産価値としてメリットがある物件。それとは逆に、この課税金額では物件の価値として厳しい物件など、判断するバランスが難しくなってきます。税制改正後の今、新築タワーマンションの購入には、課税条件を考えて物件選びが重要となりそうです。
ここからは2018年の記事のトピックを記載いたします。
固定資産税がいくらになるのかを計算するには固定資産税評価額を確認する必要がありますが、固定資産税評価額とは固定資産税の計算に当たって利用される不動産の価値のことです。
不動産の価値と聞くと購入価格や市場価格というイメージを持つかもしれません。しかし、固定資産税評価額は購入価格などとは大きな差がある場合もあります。
固定資産税評価額は土地部分と建物部分に分けて算出されます。土地部分については、地価公示価格の70％が目安となります。
公示地価が1,000万円なら、固定資産税評価額は700万円です。公示地価と比べて低めの価格に設定されている分、固定資産税の負担が軽いように感じるかもしれません。
土地の価格が上昇すればそれだけ評価額も上がることがあります。土地の値上がりは資産が増加していることを意味しており好ましいことです。ただ、売却しない限り実現利益にはなりません。含み益のままだと固定資産税額が上がるデメリットもあると理解しておきましょう。建物部分については、築年数が経つにつれて評価額が着実に減少していくのが基本です。中古マンションの固定資産税が新築よりも安くなるのは、築年数の経過により評価額が下がるからです。
築年数ごとに評価額がどの程度減額されるのかが定められているため、仮に建物を丁寧に使っていたとしても評価額が高止まりすることはありません。そのため、築年数が経っていてもリノベーション工事がされて室内がきれいな中古マンションは固定資産税の観点からは購入する価値が高いと言えます。
固定資産税評価額の決め方について理解できたところで、固定資産税の税率をチェックしていきます。固定資産税は地方自治体により徴収されるため、税率が地域によって異なる場合があります。
ただ、ほとんどすべての自治体で税率が10％となっている住民税のように固定資産税の税率も基本的には同じです。
気になる固定資産税の税率ですが、1.4％となっています。所得税や住民税、消費税などの身近な税金と比べると税率が低く負担が軽いように思えるかもしれません。
しかし、固定資産税評価額は消費税額や課税所得額と比べて大きいケースが大半ですので、税率こそ低くても税額は家計にとって大きな負担となる可能性があります。
【人気記事】中古マンションのデメリット。購入時に抑えたい5つのポイント
固定資産税評価額は築年数が経つと減少することはすでに示しました。
そこで中古マンションは新築と比べて固定資産税負担が軽くなりますが、耐用年数が比較的短い戸建てと比べて築年数の経過に伴う評価額の減少が限定的です。
マンションの場合はその大半がSRCやRC構造であり47年と法定耐用年数が長めに設定されているのがその理由となります。
これは木造住宅の22年と比べて2倍以上の長さです。築30年の中古住宅の場合、戸建てなら耐用年数が過ぎているのに対してマンションなら耐用年数までまだ15年以上あることになります。耐用年数が長ければ1年当たりの評価額減少率が小さくなり税の負担はその分おもくなります。
中古マンションと中古戸建ての評価額を同じ築年数で比較した場合、戸建てのほうが新築時からの下落率が大きいのです。
マンションは一般的に土地を占有しないため、築年数が評価額に影響しない土地にかかる固定資産税がないと思うかもしれませんが、土地を占有していなくても建物部分の専有面積の割合に応じて土地の固定資産税を負担する必要があります。
そのためマンションが立地している土地にかかる固定資産税の一部を支払う必要があるのです。ただ、戸数の多いマンションに住んでいるなら多くの世帯で固定資産税を分割できるため負担額は小さくなります。
戸数の多い中古マンションでは築年数の経過とともに評価額が下がる建物部分の税額の割合が高いため、広い土地に立地する中古戸建てよりも固定資産税がお得になることもあります。
