【業界最安値での購入】必ず知っておきたい7つのケース

2019-07-05

不動産の取引をしようとすると気になるのが不動産詐欺と思いますが、現在でも不動産詐欺は多発しており注意をして購入、売却と進める必要があります。
詐欺に引っ掛かってしまうと、購入する契約をしてお金を払ったが、所有権(登記)が取得できない、売却ししたが売却代金が手に入らないなどの損害が発生します。

不動産詐欺は従来からいくつか決まったパターンがあるので、今回その手口と対策法を紹介します。

実際は良心的な不動産会社が大半ですが、今でもグレーゾーンや詐欺まがいの業者は存在します。

一番有名な「おとり物件」

おとり物件については今やテレビや雑誌でも取り上げられた事があるのでかなり有名な手口です。しかし、悪徳不動産屋はあの手この手でカモフラージュしてくるので中々素人では気づかないこともあります。

詐欺の概要

実際には存在していない(もしくは契約が終了している)物件情報を元に来店を促して、来店してもらったらなんらかの言い訳を付けて別の物件を紹介して契約させるというやり口です。元々存在しない(又は終了している)物件なので、普通の不動産屋の様に現地で待ち合わせて内見しに行くなんて事も出来ないので来店させます。

そして担当者が「ちょうどこの物件は契約になってしまったので、条件が近いこちらの物件はどうですか」と進めてきて、いい物件は直ぐに決まってしまうので早く決断しないといけませんと急がせてくるパターンです。

関西地方では当たり前

関東地方でも時々見かけますが、関西地方では日常的に行われている印象です。ただ、関東の人は「おとり物件業者」に慣れていないので引っ掛かり易い傾向があります。

見分け方

まず、ポータルサイトで検索をしていて物件名や室内の写真が無く価格が割安であればその時点で怪しんでください。また、その不動産屋に行ってみるとちょうど今、終了しましたと対応された時点で「おとり物件」確定と思ってください。

私の遭遇したケースだと担当者とお店で話をしえているとたまたま電話がかかってきたふりをして、担当者が部屋の片隅に行き、戻ってくると「ちょうど今他社でこの物件は契約になってしまいました」と演技をしていました。

対応方法

おとり広告は禁止されている行為ですので、その様な違反をしている業者とのやり取りは慎重に判断してください。特に不動産の契約は住所電話番号のみならず銀行口座や免許、勤務先まで幅広くわかってしまうので不正をしている不動産屋に自分の個人情報をみすみす教えてしまうのはとても怖い事だと思います。

ただ、そのような業者は悪いことをしている自覚があるので、「他の物件で契約をしてしまったので」と断れば、それ以上は電話をしてこないのがほとんどです。

 

地面師詐欺

この詐欺が被害額が大きくなる傾向がある手口で詐欺師が登記簿を不正な手段で書き換えることにより不動産の所有者を装い、真実の所有者が知らない間に第3者に目的不動産を売却してしまう詐欺です。

具体的には運転免許証、住民票、印鑑証明書、売買契約書、遺産分割協議書等を偽造して、詐欺師が所有者に成りすまして被害者から購入代金を詐取します。

詐欺のパターンによりますが被害者は代金の支払い時に登記を取得することが出来ますが、真の所有者から登記の抹消の訴えを起こされるとその登記を失うことになり、売買代金を払った詐欺師は既に逃げてしまっており取り戻すのはとても難しいことになります。

このパターンは単独行動ではなく登場人物が複数登場し下記の記事のように大企業でも騙される事件が発生しています。

 

立地の良い土地に目をつけ、地主になりすます。書類を偽造し、不動産業者や開発業者に土地を売り払い、金を受け取る。積水ハウス事件は典型的な地面師事件だったが、多くの者は思っただろう。不動産のプロの大企業がなぜ簡単に騙されてしまうのか。積水ハウスだけではない。
本書で触れている詐欺事件の被害者だけでも積水ハウスのほかホテルチェーンのアパグループやNTT関連会社など大手企業の名前も並ぶ。

ダイヤモンドオンラインより引用

対策法

この詐欺は書類の偽造やなりすましの代役の確保に詐欺を実施する方も費用がかかるので、不動産価格が高い物件で詐欺がされる傾向があります。
また、登記簿を見て前の所有者に確認をすれば防ぐことができると思いますが、なかなかそこまで不動産の取引で確認をすることは無いのが実際です。

ただ、地面師の場合、真の所有者から地面師が登記を移して直ぐにその物件をレインズに乗せずに売り出すので、①売主の所有期間が非常に短い、②非公開物件情報、③現況が空き家か更地という3つの要素が重なれば仲介会社に良く調べてくださいと指示をするのが詐欺を見破るのには有効となります。

売却物件の囲い込み

不動産屋に売却をお願いした場合は、普通は一般媒介契約以外であれば不動産屋専用のレインズというシステムに不動産情報を登録して全国の不動産屋を通じて買主を探すことになります。
しかし、悪質な不動産屋は売れそうな物件はレインズに登録しなかったり、登録していても他の不動産屋には言い訳を付けて紹介させずに自分だけで買主を探して売主を買主の両方から仲介手数料をもらおうとたくらみます。

すぐに売却が決まればまだ良いのですが、売却物件の情報を囲い込むことになってしまうので早期売却が本当なら出来ていた物件も出来なかったり、売却期間が長引いてしまう事によって値下げをしないといけなくなり囲い込みをしている不動産屋だけが両方から手数料を取って良い思いをする結果しか生まれないので売主にとっては良いことがありません。

売却をお願いされた物件をレインズに登録しないことは宅建業法で禁じられているので、これもまた不正な行為を行っている不動産屋です。

一番問題なのは、法律に違反しないように偽装してレインズに登録はしても他の不動産会社から問合せがきても言い訳を付けて紹介させない不動産屋ではないでしょうか。

レインズとは「不動産流通標準情報システム」の略称で国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。

手付金目的の詐欺

売買の契約をして手付金を払った後に不動産ブローカーが音信不通になり、登記などを見ると別の人に売却されていて手付金だけブローカーに持ち逃げされるという詐欺です。
やはり、実店舗があり免許を持って活動している誠意のあるブローカーなのかを自分の目で確かめてから契約するべきかもしれません。

悪徳不動産の担当者に会ってみると意外にも営業フェイスはとても良いいです。なので、営業マンのうわべの信頼感・安心感ではなくそれを裏付ける口コミもあると尚安心できそうです。

とにかくすぐ契約させようとする

悪徳不動産屋にとって良い物件は、すぐに契約して取引を完了できる案件です。
完了してしまえば後はほぼ関係ないのでとにかく1秒でも早く契約して欲しいと思って笑顔を絶やしません。

買主は契約した後で本当に良い物件を見つけてしまい契約をキャンセルしようと思っても、その為には手付金を放棄する必要があるため、実務ではキャンセルが認められることはほぼありません。

ただ優良な不動産屋でも「買い付けが他にも入っている物件」や「後から別の買い付けが入ってしまった場合」に買いそびれないようにプロの意見として善意で売買契約を急かしてくれる事もあるので中々判断が難しいかもしれません。

 

電柱に広告を貼る業者

電柱や信号に広告を貼るにはそれぞれ許可が必要です。貼り紙をしているような不動産屋なのでおそらく許可はとっていないでしょう。無断で街に広告を貼るのは犯罪なので現行犯は逮捕されますが、貼り紙をしている不動産屋の多くは犯罪だと知りながら貼り紙を続けています。また、地域の自治体が街の景観を綺麗にしようと思い一生懸命に活動しているのもおかまいなしに犯罪行為を続けます。
逮捕されるのでグレーな行為ではなく完全にアウトです。この様な犯罪を犯している不動産屋にあなたは信頼して自分の大きな買い物を預けられますか?

電柱に貼ってある番号の不動産会社に連絡すると

  • 10%は建築確認前の建築中の戸建ての広告
  • 20%は近隣で普通に販売中物件を紹介されその担当者から何十回も電話がかかってくる
  • 70%はおとり広告でその担当者から何十回も電話がかかってくる
5回ほど電信柱に「未公開物件」という広告の業者に電話をしたことがありますが、全ておとり広告が普通に販売中の物件でした。そのうち2件の担当者は数カ月たっても週に何回も電話をしてきました。

身近に起こる原野商法

昔ながらの手口です。しかし、ターゲットが高齢者になる事が多いのでなくなる事はないかもしれません。

簡単に説明すると、新幹線や高速道路が計画されているからや、リゾート開発の話があるから絶対に値上がりすると言って高い金額で土地を買わせる手口です。リゾート開発の完成予想図なども見せられるので本当の事だと信じてしまい、他にも様々な手口を使い高値で買わせようとしてきます。

対策法

原野商法で多いのは「はがき」や「電話」で勧誘をしてくるケースが今までは大半でした。今後はメールやSNSで「非公開情報」として勧誘をするものと思います。
実際は良い情報は不動産ですら事前に把握することはできないので、わざわざ一個人にその情報がくるのはその時点で不自然なので「値上がりするのが確実な土地」の話は無視をするのがお勧めです。

最近では周辺相場よりも価値が低い旗竿地に安いシェアハウスを建て、高所得者に銀行への審査書類を偽造したうえでフルローンを組ませて購入させる「カボチャの馬車」事件が発生しました。

この時に取引されたシェアハウスの販売価格は12,000万円ぐらいでしたが実際に価値を調べてみると6,000万円程度しかない物件で、販売した業者は50%ぐらい利益がでるという仕組み造でした。

制限のある土地を買わせる

土地には建築の制限があります。なので、自分が作りたいと思っている家があってもその土地には建てられないなんてことが起こります。最悪のパターンは、家が建てられない土地や新たに建物を建築する事が出来ない土地、ライフラインを自分で引かないといけない土地を悪徳不動産屋から買わされる事も!
通常は重要事項の説明で、もしくは問い合わせや内見の段階でこんな悪条件であれば予め教えてくれるものですが、悪徳不動産屋はそんなことはしません。重要事項の書類に記載だけして説明せずに契約させたり、「法律的には家が建てられないけど、ツテがあるので」と言ってくる不動産屋があったらもう黄色信号です。

仮契約詐欺

これは仮契約と言い手付金などを騙し取るというものです。そもそも不動産取引で仮契約など存在しません。この詐欺は不動産取引をしたことがない初心者などがよくターゲットにされます。

対策法

不動産取引に仮契約などありません‼「とりあえず仮契約という形で」と言いお金の支払いを求めてきたら詐欺だと判断してもいいと思います。そのような仮契約金は1回払ったらもう戻ってこないので、その場合はその業者とは連絡を取らないのが賢明です。

手数料詐欺

これは不動産を売却する際に「相場よりかなり高く売れる」と言い、高額な手数料を要求してくるものです。
本来不動産仲介業者は、仲介が成立した際に手数料をもらいます。その手数料以外は一切受け取ってはいけないと法律で決まっています。

ですが、詐欺師は整地の代金や広告費などさまざま手数料をかけてお金を奪い取ろうとしてきて、手数料を払うとそのあとは音信不通になり連絡が取れなくなるというパターンがほとんどです。

対策法

本来不動産仲介業者は仲介契約が成立した場合以外に手数料は受けとってはいけませんので、契約前に手数料を要求してきたら警戒した方が良いでしょう。さらに説明を受け自分が確実に納得出来る理由以外は全て断りましょう。

まとめ

このように詐欺師たちは様々な手口であなたからお金を騙し取ろうとしてきますので、すぐ信用するのではなく全ての説明を聞き現地に行ったりと全て確認して本当に安全だと自分で納得出来てから取引をすることが重要です。

  • その業者は本当に安全かを確認する
  • 仲介手数料やその他手数料が妥当な値段か相場を知っておく
  • 売買目的物の大雑把な相場を確認しておく

この3点は最低でも取引する前に情報として蓄えておきましょう。そうすれば騙されるリスクは低くなります。不動産詐欺師たちはターゲットを見つけてはお金を騙しとる方法を日々研究して近づいてきます。

近頃のセールストークは「不動産投資は年金対策にとても便利ですよ」、「この土地は将来値上がりするからすぐ買った方がいいですよ」、「不動産投資は所得税・住民税の節税になりますよ」などが主流で言葉を巧みに近づいてきます。

焦る必要はないのでじっくり考え納得いくように自分でgoogleで調べる習慣があれば、騙される確率は下がると思います。不動産会社でも騙されることもあるので、怪しいと感じたらその業者と連絡を取らないのが無難です。

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